固收看地产系列专题之三：新加坡与香港住房制度对比研究

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 固定收益研究/深度研究 2020年09月20日 张继强 SAC No. S0570518110002 研究员 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com 芦哲 SAC No. S0570518120004 研究员 luzhe@htsc.com 张大为 SAC No. S0570119080165 联系人 zhangdawei@htsc.com 1《固定收益研究: 新冠疫苗的出场秀与宏观含义》2020.09 2《固定收益研究: 如何看待房地产韧性？》2020.09 3《固定收益研究: 财务视角看地产:实操与 AH 比较》2020.08 新加坡与香港住房制度对比研究 固收看地产系列专题之三 核心观点 二十世纪五六十年代，新加坡与香港都开始了公营房屋建设，为居民提供保障性住房。新加坡在房屋建设、申购、流转，三大机制的推动下，建立起“组屋为主，私宅为辅”的住房供应体系，截至 2018 年末，新加坡住房自有率已超过 90%，真正实现了“居者有其屋”。而香港由于住宅用地短缺、政府对房价干预程度较小、住房金融发展成熟、按揭方式多样等因素，房价高企，居民收入增长远不及房价增长，租住被迫成为主导，且政府政策受经济形势影响较大，连续性较弱。截至 2018 年末，香港公营房屋与私人住宅占比大致相同，房屋自有率不足 50%。 新加坡模式：“居者有其屋”计划 1959 年《住房发展法》的颁布与次年建屋发展局的成立，拉开了新加坡住房供应制度建设的序幕。1964 年新加坡政府推出“居者有其屋”计划，计划之初是为了给低收入群体提供保障性住房。随着“房荒”问题逐步缓解，居民对居住条件的要求不断提升。1970 年后，住房政策重点逐渐转向增加改善型住房的供给，多居室房型成为主要建设类型，房屋自有化进程加快。为满足不同收入阶层的住房需求，八十年代后期，政府推出了一系列的组屋升级、更新、重建计划，形成阶梯化住房结构，建立起“组屋为主，私宅为辅”的双轨制住房供应体系。 “三大机制”推动新加坡住房制度平稳发展 房屋建设机制、房屋申购机制、房屋流转机制为新加坡住房制度建立提供支撑。在房屋建设阶段，土地征用制度保障了政府较低的获地成本和充足的获地数量；中央公积金制度为建屋发展局提供低成本资金以支持组屋建设。在房屋申购阶段，政府注重保障刚需人群住房需求，严控申购资格审核，确保组屋配售做到公平透明；公积金制度在此阶段再次发力，居民可将中央公积金用于支付购房首付、获得低息贷款。在房屋流转阶段，实施差异化累进税率的房地产税收制度，严格把控转售、转租条件，提高违规造假成本，鼓励居民购房自住、抑制投机。 特区房价高企的背后：住宅用地短缺，政府干预不足，住房金融成熟 土地供应不足是香港特区房价居高难下的根源，住宅用地增长幅度不及人口增长幅度，进一步推高房价。较低的住宅用地规划比例、放缓的填海造陆节奏共同导致了住宅土地供应的量价状况恶化。此外，土地收入在财政收入中的占比较高，政府对房价干预程度较小，“勾地”制度推高地价进而加码房价。金融层面，香港住房金融发展成熟，偏低的房贷利率叠加旺盛的需求，助长居民加杠杆购房的意愿，推动房价上涨。 香港特区模式：高房价下的“居者租其屋” 1954 年，香港推出公营房屋计划，成为香港政府建设保障性住房的开端，1973 年成立房屋委员会对公营房屋的建造、租赁与出售进行统一管理。在住房结构上，香港的公营房屋与私人住宅占比大致相同，结构保持平稳，且尚未实现“居者有其屋”的目标，房屋自有率远小于新加坡。此外，香港特区居民收入增长远不及房价，迫使租住成为主导。2018 年香港特区选择租房家庭占比超 50%，且仍有缓慢抬升趋势。并且随着房价不断攀升，一系列社会问题也逐步显现，住房供求失衡，贫富差距加大，创业环境恶化，青年上升通道受阻，投机氛围浓厚。 风险提示：房地产税法落地时间超预期、房地产政策受宏观环境影响。 相关研究 固定收益研究/深度研究 | 2020 年 09 月 20 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录 新加坡模式：居者有其屋 .................................................................................................. 4 住房供应制度：政府组屋主导下呈现多层次、阶梯化供应 ........................................ 4 与经济发展相适应的房屋供给体系 ............................................................................ 7 “三大机制”共同推动新加坡住房制度平稳发展 ...................................................... 8 房屋建设机制：土地征用制度及中央公积金制度为住房建设提供用地与资金 ... 8 房屋申购机制：保障刚需人群住房需求，低息贷款降低购房成本 ................... 10 房屋流转机制：“劫贫济富”的税收体系与严格的交易限制是抑制投机的重要手段 ..................................................................................................................... 12 政府的角色：建立长效的调控机制，保持住房政策持续性 ...................................... 14 香港特区模式：居者租其屋 ............................................................................................ 15 香港特区住房供应制度：市场化与保障性住宅并行的双轨制住房系统 ................... 15 香港政府对公营房屋的干预程度不断变化 ............................................................... 17 特区房价高企的背后：住宅用地短缺，政府干预不足，住房金融成熟 ................... 20 特区政府的困境：阶梯化供应出现断层，“夹心层”涌向租房市场 ......................... 23 风险提示 .................................................................................................................. 24 参考资料 .......................................................................