房地产行业20年7月行业月报：基本面维持上行，房企开工投资意愿较强

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 41 [Table_Page] 投资策略月报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 20 年 7 月行业月报 基本面维持上行，房企开工投资意愿较强 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：中央坚持房住不炒，地方热点城市调控收紧。中央政治局会议坚持“房住不炒”，部分热点城市调控边际收紧，东莞政策主要目的是填补二手房政策“缺口”，及提高深广外溢需求门槛，对于新房需求以及本地需求影响不大，其他城市（南京、宁波、杭州）政策更多在于稳预期、补漏洞，除深圳外实际干预需求的力度很弱。  成交市场综述：成交加速恢复，推盘维持较高力度。根据统计局和房管局数据，7 月销售面积同比增长 9.5%，增幅扩大 7.3 个百分点，其中东部区域同比增长 16.2%，销售改善或与推盘有关，重点 26 城商品房 7 月推盘同比增长 13%，29 城住宅推盘大幅增长 28%。价格方面，7 月百城房价环比上涨城市数量达到 80 个，创 19 年新高，但整体环比增长 0.43%，控制在较低水平，政策的高频率监测与调控有助于维持行业量价齐升的局面，市场运行平稳，行业基本面仍处于上升通道。  土地市场综述：土地市场维持较高热度。根据中指院数据，7 月全类型用地出让金同比增长 9%，宅地量价齐升出让金同比增长 11%，整体流拍率和各线城市流拍率均有所下滑，其中全类型用地流拍率下滑至 2.0%，创 17 年以来历史最低。分线来看，一线城市宅地市场量价齐升出让金同比大幅增长 122%，继续维持较高的景气度。从价格的方面来看，除长三角外各个区域的全类型用地的楼面价同比也出现了下滑，7 月热点地区调控收紧，土地市场的价格也呈现了一定的降温。  开发投资综述：投资持续增长，新开工增速超 10%。根据统计局数据，20 年 7 月，投资额同比增长 11.7%，而新开工面积同比增长 11.3%，涨幅均扩大，房企的开工和投资意愿均较强。  资金环境综述：到位资金同比转正，房贷利率持续下滑。根据统计局数据，20 年 7 月房企累计到位资金同比转正至增长 0.8%，其中 7 月开发贷同比增长 14.2%，自筹资金同比增长 18.6%，信贷层面支持较大，另一方面，订金及预收款同比增长 15.2%，个人按揭贷增长 25.3%，而央行住户中长期贷款同比增长 37.4%。按揭贷利率方面，根据融 360数据，7 月首套、二套房贷利率均分别环比下降 2bp，连续 8 个月下滑。投资方面，一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-08-14 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-60750620 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:市场平稳运行，基本面仍处于上升通道 2020-08-09 房地产行业:基本面修复必然带动估值修复 2020-08-02 房地产行业:政策维稳目的不变，行业复苏趋势不变 2020-07-26 [Table_Contacts] 联系人： 欧阳喆 021-60750620 ouyangzhe@gf.com.cn -7%1%9%16%24%32%08/1910/1912/1902/2004/2006/2008/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 41 [Table_PageText] 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.68 2020/08/11 买入 40.42 3.79 4.26 7.30 6.50 4.70 4.32 19.0% 17.0% 保利地产 600048.SH 人民币 17.02 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.57 5.57 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 17.32 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.02 7.60 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 35.10 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.97 4.02 6.90 6.90 29.1% 26.4% 华夏幸福 600340.SH 人民币 17.60 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.81 3.62 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 15.65 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 6.00 5.24 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.47 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.65 3.08 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 10.34 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 7.45 6.00 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 10.19 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.51 5.35 4.05 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.30 2020/02/27 买入 8.89 1.29