房地产行业7月统计局数据：各项指标持续走强，行业整合进一步提速

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2020 年 8 月 16 日 房地产 7 月统计局数据：各项指标持续走强，行业整合进一步提速 热点速评 事件 国家统计局公布 2020 年 1-7 月房地产销售与开发投资数字。 评论 单月销售高增，开工、投资增幅进一步扩大，后市料延续韧性。7 月全国商品房销售面积和销售额分别同比增长 9.5%和 16.6%，增幅均较 6 月（+2.1%和+9%）走强，带动 1-7 月累计同比跌幅分别收窄至 5.8%和 2.1%（1-6 月-8.4%和-5.4%）。7 月房地产开发投资额和新开工面积分别同比增长 11.7%/11.3%，增幅较 6 月（+8.5%/+8.9%）进一步扩大（1-7 月两指标分别累计增长 3.4%和下跌 4.5%）。市场进入下半年后依然延续了二季度以来的强韧性表现，我们判断基本面有望在后几个月保持增势（尽管增速可能由前期单边上行转为季节性波动），最终全年基本面销售、开工表现可能超出我们此前预期。我们上调全年商品房销售面积预测至同比持平，上调销售金额预期至同比增长 5%，上调新开工面积预测至同比增长 1%（隐含后 5 个月销售面积同比增长 6%，销售金额同比增长 13%，新开工面积同比增长 8%），维持房地产开发投资额预测不变（同比增长 5%）。 政策端遵循“三稳”原则，开发商融资层面可能“因企施策”予以精细化管控。市场二季度快速反弹过程中局部地区出现了土地市场过热、房价快速上涨等现象，7 月 24 日召开的房地产座谈会重申坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”原则。我们认为这一原则落实在需求端政策，体现在“因城施策”思路下以地方政府层面的“补丁型”政策平抑炒房预期、打击投机性需求、防范房价过快上涨风险，7 月初以来深圳、杭州、宁波、南京和东莞等城市已陆续出台相关调控政策，后续不排除有其他出现市场过热迹象的城市跟进。而落实在供给端政策，主要反映于开发商融资层面的额度管控，进而作用于对土地市场热度的调节。我们认为后市房企的融资额度管理可能遵循“因企施策”思路，杠杆偏高、现金流安全性偏弱的房企可能面临更为严格的融资管控，这将有利于财务稳健的头部房企进一步凸显其融资端优势。 龙头房企销售韧性强，行业集中度料进一步提升。7 月 Top10/30/50/100 房企销售额（克尔瑞口径）分别同比增长 23%/28%/27%/25%，较 6 月增速（10%/18%/13%/14%）进一步走强，1-7 月累计销售金额同比转正至0.4%/2.8%/2.0%/1.2%，龙头房企销售表现强于行业平均。往前看，我们认为伴随着上述提到的房企融资层面的差异化管控，下半年行业整合速度有望加快，全年维度我们预计覆盖房企平均销售额增速将超 10%。 维持对两市地产股看多观点。7 月初以来板块一定程度上受到政策面因素扰动，但近期伴随着政策风险逐步释放及 7 月上旬以来估值的持续回调，我们认为板块配置价值正逐步显现，提示投资人重视当前时点的加仓机会，建议重点关注销售韧性强、全年盈利确定性高且中报业绩向好的龙头公司，A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、金科、中南，H 股推荐融创、华润、中海、越秀、宏洋、美的置业。此外，我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔，中期维度增长强劲且确定性高，短期扎实的中期业绩和优质新股的不断上市将进一步催化股价表现，首推碧桂园服务、绿城服务，其次推荐永升生活服务、雅生活。 风险 融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 王璞 分析员 SAC 执证编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@cicc.com.cn 李昊 联系人 SAC 执证编号：S0080120080057 hao5.li@cicc.com.cn 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2020E 2021E 保利地产-A 跑赢行业 21.18 6.4 5.5 万科-A 跑赢行业 32.83 7.4 6.7 金地集团-A 跑赢行业 18.12 6.0 5.3 阳光城-A 跑赢行业 9.31 5.1 3.9 金科股份-A 跑赢行业 11.74 7.8 6.3 中南建设-A 跑赢行业 12.00 5.5 4.2 融创中国-H 跑赢行业 51.16 5.2 4.3 华润置地-H 跑赢行业 38.84 8.7 7.4 中国海外发展-H 跑赢行业 31.32 5.8 5.1 越秀地产-H 跑赢行业 2.07 4.5 3.7 中国海外宏洋集团-H 跑赢行业 6.21 3.6 2.9 美的置业-H 跑赢行业 27.10 4.2 3.3 碧桂园服务-H 跑赢行业 57.00 52.9 39.5 绿城服务-H 跑赢行业 12.30 45.9 35.9 永升生活服务-H 跑赢行业 16.80 58.9 37.0 雅生活服务-H 跑赢行业 55.00 30.3 22.3 中金一级行业 房地产 相关研究报告 • 房地产 | 中金房地产周报#206：新房销售增势延续，年初至今宅地成交小增 (2020.08.11) • 房地产 | 长沙-南京-武汉楼市调研：市场供需两旺，因城施策持续贯彻 (2020.08.09) • 房地产 | 中央层面表态指向稳预期、控风险，强调金融端审慎管理 (2020.07.26) • 房地产 | 深圳楼市限购政策升级，“因城施策”下预期管理思路延续 (2020.07.16) • 房地产 | 6 月统计局数据：销售短期波动不改向好势头，开工、投资持续上行 (2020.07.17) 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 中金公司研究部：2020 年 8 月 16 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 房地产行业指标汇总 图表 1: 全国房地产行业指标汇总 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 图表 2: 分城市房地产行业指标汇总 注:分城市月度数据发布时间滞后于全国数据两周左右. 资料来源：国家统计局，中金公司研究部 绝对量同比增长绝对量同比增长绝对量同比增长绝对量同比增长商品房销售面积（万平方米）83,631-5.8%69,404-8.4%14,2279.5%20,7012.1% 其中：住宅73,838-5.0%61,119-7.6%12,7199.9%18,1784.0% 办公楼1,577-21.8%1,290-26.4%2879.4%373-25.9% 商业营业用房4,310-18.8%3,659-20.7%651-6.2%1,082-18.0%商品房销售额（亿元）81,422-2.1%66,895-5.4%14,52716.6%20,6269.0% 其中：住宅72,6860.4%59,633-2.8%13,05317.7%18,3831