房地产行业：万科物业，社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司

研究源于数据 1 研究创造价值 [Table_Summary] 万科物业：社区、商企、城市空间服务三驾马车齐驱的龙头物管公司 方正证券研究所证券研究报告 行业专题报告 行业研究 房地产行业 2020.08.18/推荐 [TABLE_ANALYSISINFO] 分析师 夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 E-mail： xiayifeng@foundersc.com [Table_Author] 重要数据： [Table_IndustryInfo] 上市公司总家数 141 总股本(亿股) 3231.89 销售收入(亿元) 7675.88 利润总额(亿元) 1193.89 行业平均 PE 78.35 平均股价(元) 9.26 行业相对指数表现： [TABLE_QUOTEINFO] 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO] 《全国单月均价破万元，核心指标持续亮眼；一二线城市新房二手房高频成交大增，三线城市负增长》2020.08.17 《销售投资持续亮眼，单月均价破万；市场分化加剧》2020.08.14 《证监会发布公募 REITs 指引，利好物流地产及产业园区相关标的》2020.08.09 《政治局会议重提“房住不炒”，百强房企年内累计销售额同比回正》2020.08.02 《新房二手房成交均上涨；房地产工作座谈会表态维稳、调控继续差异化精准化》2020.07.26 综合实力稳居行业龙头，三驾马车业务抢占未来物业主赛道，助推公司高速增长。2019 年万科并表的物业收入达 127 亿元；万科物业合约面积达 6.4 亿平方米、在管面积达 4.5 亿平方米，综合实力领跑全行业。业务上形成社区、商企和城市空间三驾马车结构，抢占物业行业未来主赛道，目前社区空间服务业务营收占比 69%，未来营收提升空间广阔。 社区空间服务：内生外延双轮驱动，形成高质量增长。2017-2019年公司住宅项目数量由 1787 个增至 2663 个，提升显著。横向看，公司的物管面积不断提升，一方面是万科集团销售强劲，近 6 年合计 1.84 亿平销售面积将持续支持提升公司物业合同面积；另一方面公司通过睿服务、收并购及品牌全委等多种合作方式积极外拓，2019 年市场化项目面积占比约 50%。纵向看，公司业务不断深化，一方面强大的社区增值服务充分保证了业主资产增值保值，业务增长质量高；另一方面非业主增值服务则在集团业务的带动下，后续发展强劲。 商企空间服务：强强联手铸造行业巨头，业务高速增长带动公司整体业绩提升。公司商企业务上 FM 和 PM 业务双轮驱动，未来业务规划明确。商企业务 14-19 年营收 CAGR 高达 88%，远高于社区业务的 37%，从饱和收入角度看，2019 年非住和住宅业务饱和收入的比例为 38%：62%，要高于实际的营收比例，未来商企业务收入的提升空间较大。万科物业与戴德梁行在 2019 年成立合资公司，优势互补，商企项目达 1009 个，已是大中华区商企物管领域规模最大的公司。 城市空间服务：国内首家承接项目的公司，并已在 2019 年实现收入，积极打造“大物管”概念。公司 18 年获得了第一个在横琴的城市空间服务项目，19 年、20 年又相继签约 9 个项目，我们估算整体覆盖面积超 3500 万平方千米，涉及 600 万人以上。项目落地的规模化标志着公司在城市空间管理能力进一步升级至可以复制的地步，预计未来 2 年项目数将继续增加至 17 个，我们以 19 年横琴项目 5 亿收入估算，2022 年全面落地后城市物业服务将创造营收 85 亿元，如果成功落地 30 个，该业务收入或达 150 亿，将大概率超过万科住宅物业，成为公司最大的业务单元。 投资建议： 万科物业尚未上市，但目前已先于同业获得了“社区、商企、城市空间”三大业务的门票，把握了先发优势。 研究源于数据 2 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-行业专题报告 公司的社区空间业务依托母公司又积极开展市场化拓展，真正实现内生外延，未来能够形成高质量可持续的发展。商企空间业务通过与戴德梁行强强联手打造行业巨头，从上层管理思维到实际落地拓展形成了“先进理念+本土深耕”的深度渗透，在大中华区实现覆盖面积的绝对优势。城市空间服务占优“大物管”概念，从城市管理规划到颗粒化服务体现出公司对业务的运营和掌控能力；同时领先行业实现收入，项目复制可期。 我们认为，公司在“大物管”上的提前布局抢占了行业的主赛道，是行业的绝对龙头，随着公司不断的开拓新蓝海，预计未来物管业务的收入增长空间巨大。 备注：由于公司未独立上市，根据合规要求暂不单独做盈利预测与估值，对于万科 A 的估值，可参考我们在 2018 年 10 月 24日发布的深度报告《万科 A（000002.SZ）：大道当然，做行业新时代的引领者》，以及其他点评报告。 风险提示： 项目拓展不及预期；物业费收缴情况不及预期；商企合作融合受阻；城市空间服务项目推进受阻。 mNsRqOuNqRqQoRsRtMqMoPbR9R7NtRmMmOnNjMpPxPeRrQzR9PnPmPNZoOrMuOqNmM 研究源于数据 3 研究创造价值 [Table_Page] 房地产-行业专题报告 目录 1 服务和业务模式持续变革，物管龙头地位稳固 ....................................................................... 6 1.1 服务和业务持续变革，引领物管行业 ................................................................................................... 6 1.2 物业板块业绩贡献较高，团队人员经验丰富 ........................................................................................ 7 1.3 在管面积 4.5 亿平，稳居行业首位，资产管理规模超 9 万亿，综合实力遥遥领先 ......................... 9 1.4 公司未来住宅、商企及城市空间服务业务“三轮驱动” ...................................................................... 13 2 社区空间服务：提升业主资产价值的高质量增长 ................................................................. 15 2.1 基础物业服务：背靠母公司和市场化拓展形成双轮驱动，业绩增长确定性强 .............................. 16 2.2