如何看待疫情下的商业地产债？

研究源于数据 1 研究创造价值 x[Table_Summary] 如何看待疫情下的商业地产债？ 方正证券研究所证券研究报告 债券研究 专题研究 2020.07.15 [TABLE_ANALYSISINFO] 固收首席分析师： 齐晟 执业证书编号： S1220520010001 E-mail： qisheng@foundersc.com [Table_Author] 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO] 摘要 1、 商业地产发展历程和分类要点 商业地产作为房企重要布局版块，经历了兴起与发展，爆发后现今处于理性回归阶段。分类上看，按业态分，商业地产主要涵盖零售物业、办公楼、酒店三大业态；按盈利模式分，商业地产运营模式可划分为只售不租、只租不售和租售并举三大类。 2、宏观层面：硬币的两面——疫情短期拖累商业地产投资但长期有助其供需边际改善 疫情下，房地产开发投资同比增速下滑，而办公楼和商业用房受拖累程度更深且修复热情较低。一方面疫情短期对商业地产投资形成拖累，但另一方面，商业地产的供过于求局面正在改善，降速目的在于提质。 3、中观层面：疫情下商业地产不同业态承压不同 零售物业方面，供应放缓，租金小幅回调，空置率低中有升；办公物业方面，供给压力较大，出租率和租金水平中短期内延续弱化态势，一线表现好于二三线；酒店物业方面，供求结构性错配，企业资质加速分化，疫情下订单急转直下。总之，短期看疫情对零售和酒店物业打击较大，办公物业一二线分化，中长期可为优质零售和办公物业、中高端品牌酒店带来机遇。 4、微观层面：从企业经营和财务视角研判疫情下商业地产投资价值 根据主营业务构成我们划分出 5 种类型的商业物业投资企业，前 4 类企业受此次疫情影响较大。具体到企业层面，经营视角下商业地产的业态及经营模式选择决定其受疫情的冲击力度，财务视角下企业盈利能力、运营效率和偿债能力的变化情况决定企业抗风险能力。投资策略上：优先挖掘盈利修复性较强、运营效率提升空间大和偿债安全性较高的企业的投资性价比，推荐关注万达、大悦城；部分短期偿债能力弱化、但盈利能力和持续性强的企业在债务可接续前提下可适当考虑，推荐关注陆家嘴、居然之家；最后，规避盈利能力不佳、运营效率低下和偿债风险较高的弱资质主体，关注南国置业、富力地产。 风险提示：疫情发展态势不确定风险；样本代表性不足风险；数据统计口径误差风险；研究结论可能有一定偏差的可能，仅供参考，不作为投资建议 如何看待疫情下的商业地产债？ 研究源于数据 2 研究创造价值 目录 1 商业地产发展历程及分类要点 ................................................................................................... 4 2 宏观层面：硬币的两面——疫情短期拖累商业地产投资但长期有助其供需边际改善 ....... 5 3 中观层面：疫情下商业地产不同业态承压不同 ....................................................................... 5 3.1 零售物业：供应放缓，租金小幅回调，空置率低中有升 .................................................................... 5 3.2 写字楼：供给压力较大，出租率和租金水平中短期内延续弱化态势，一线表现好于二三线 ........ 6 3.3 酒店物业：短期订单承压，中长期看中高端品牌面临发展机遇 ........................................................ 7 4 微观层面：从企业经营和财务视角研判疫情下商业地产投资价值 ....................................... 9 qNtPsQyQxP8OdN9PpNrRtRmMlOmMrOfQqRsM8OrQtNxNtRmNwMnPsP如何看待疫情下的商业地产债？ 研究源于数据 3 研究创造价值 图表目录 图表 1： 商业地产开发投资经历三个阶段 ................................................................................. 4 图表 2： 疫情对商业地产开发投资拖累较大 ............................................................................. 5 图表 3： 19 年优质物业新增供应量减少 .................................................................................... 6 图表 4： 优质物业租金稳中有降 ................................................................................................. 6 图表 5： 疫情冲击下一线空置率提升 ......................................................................................... 6 图表 6： 疫情冲击下二线城市空置率提升 ................................................................................. 6 图表 7： 不同城市新增写字楼供应量分化 ................................................................................. 7 图表 8： 一线城市优质写字楼吸纳量降低 ................................................................................. 7 图表 9： 城市间空置率水平分化、疫情下均走高 ..................................................................... 7 图表 10： 一线租金水平较高 ......................................................................................................... 7 图表 11： 19 年酒店租金水平分化 ..........................................................