房地产企业高收益债如何选择？

研究源于数据 1 研究创造价值 x[Table_Summary] 房地产企业高收益债如何选择？ 方正证券研究所证券研究报告 债券研究 专题研究 2020.07.14 [TABLE_ANALYSISINFO] 固收首席分析师： 齐晟 执业证书编号： S1220520010001 E-mail： qisheng@foundersc.com [Table_Author] 请务必阅读最后特别声明与免责条款 [TABLE_REPORTINFO] 摘要 1、 房地产行业或可成为信用下沉策略重点 随着债市策略重心从进攻转向防御，投资者配置策略更加侧重于兼顾票息价值的同时防范违约风险，对所投资债券发行人的基本面和潜在信用风险关注度提升。房地产行业业绩在五月进一步上扬，基本面恢复较快，且房地产行业信用债整体违约余额比率明显低于大部分行业，安全系数较高，或可成为信用下沉策略配置的重点。 根据目前房地产行业信用利差状况，本文选择数据可得的 12 家发行主体，以此样本标的为例，试图建立基本面分析框架，来挖掘信用风险较低的主体，作为配置信用下沉策略的重点标的。 2、 三个维度分析标的房企基本面以防范信用风险 本文主要从经营状况、融资状况、偿债压力三个维度对标的房企的基本面进行分析。 经营方面，样本房企可大致分为三类：（1）盈利、营运能力较优，且销售、土储未出现明显不足，土储分布较优的房企，应重点关注，如新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展。（2）而盈利、营运能力较弱，或销售、新增土储出现明显下滑的房企，应警惕其未来业绩增长乏力，如绿地控股、华夏幸福、荣盛发展、格力地产、天地源、香江股份、华远地产。（3）上半年销售提升，拿地较激进的房企，若偿债压力能够得到有效控制，则其未来业绩具有较大潜力，如荣安地产。 融资方面，各房企融资结构分化较严重，荣安地产、新城控股、荣盛发展融资结构相对较安全。而格力地产、华远地产、天地源、阳光城、华夏幸福内源融资不足，未来偿债压力可能较大。 偿债压力方面，新城控股、荣安地产、香江股份不仅货币资金对短期债务覆盖较强，整体杠杆也较低，资本结构较安全，信用风险较低。而华远地产、天地源、绿地集团、华夏幸福短期偿债压力较大，杠杆率也不低，偿债方面存在一定压力，其中华远地产货币资金对短期债务覆盖力极弱。 3、 综合来看哪些房企更加稳健？ 综上，对于业绩较优、土储较充足，且偿债压力较小的房企，投资者可关注其票息价值，如荣安地产、金科股份、新城控股。而销售业绩下滑严重，内源融资不足且偿债压力大的房企，应注意规避信用风险。 风险提示：样本有限，研究结论可能有一定偏差的可能，仅供参考，不作为投资建议；监管风险超预期，政策超预期变动。 房地产企业高收益债如何选择？ 研究源于数据 2 研究创造价值 目录 1 房地产行业或可成为信用下沉策略重点................................................................................... 4 2 三维度分析标的房企基本面及信用风险................................................................................... 5 2.1 样本房企经营状况各有特点 ................................................................................................... 6 （1）房企性质、规模、地产业务专注度分析 ............................................................................ 6 （2）盈利能力、营运能力分析 .................................................................................................... 7 （3）位列 TOP100 样本房企销售业绩分析 ................................................................................. 8 （4）位列 TOP100 样本房企土地储备分析 ................................................................................. 9 （5）整体样本房企业务经营状况 .............................................................................................. 11 2.2 各标的房企融资结构分化严重 .............................................................................................. 11 2.3 房企短期偿债压力普遍上升，但有意压降杠杆率 .............................................................. 13 3 综合来看哪些房企更加稳健？................................................................................................. 15 rQoNsMwPoPmMsNsRoRsOqRbRcM7NnPoOsQmMkPpPrOjMmNtO7NnPtQNZsOzQvPtOsQ房地产企业高收益债如何选择？ 研究源于数据 3 研究创造价值 图表目录 图表 1： 资金利率进入振荡期 ..................................................................................................... 4 图表 2： 国债收益率回调 ............................................................................................................. 4 图表 3： 市场土地成交复苏 ......................................................................................................... 4 图表 4： 百强房企销售业绩恢复明显 ...................................................