房地产行业重点城市二手房市场上半年总结：_需求补偿加速，成交带看活跃

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/动态点评 2020年07月10日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 因城施策预期内，估值空间仍有余》2020.07 2《房地产: 行业周报（第二十七周）》2020.07 3《房地产: 复苏势头持续，二线成长领跑》2020.07 资料来源：Wind 需求补偿加速，成交带看活跃 重点城市二手房市场上半年总结 因城施策方针不改，看好地产板块估值修复延续性 二季度以来重点城市二手房市场热度维持高位，加速行业基本面修复。房地产行业维持健康发展基调，我们认为板块估值修复仍能延续。重点推荐：1 具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科 A、金地集团；2 成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。 行业：上半年实现深 V 反转，二季度各能级城市持续改善 根据中指院及 Wind 数据统计，2020 上半年 20 个重点城市二手房成交面积累计同比增速自 2 月下降至-30.8%后降幅逐月收窄，二季度行业修复力度加大，6 月单月增速年内首次回正。其中一线和三线城市 6 月单月成交超越去年同期，且一线城市同比增幅相比 5 月大幅提升 44.2pct，累计增速实现回正；二线城市同比降幅收窄 18.7pct，各能级城市延续全面改善态势。 成交：6 月热度维持高位，上半年核心城市收复失地 根据贝壳研究院的数据统计，核心一二线城市二手房市场在疫情冲击后率先复苏，一季度成交结构调整导致成交均价和套均总价大幅波动，二季度伴随市场全面复苏，均价和套均成交面积小幅提升共同推动总价平稳改善。6 月业主成交周期和购房者成交周期由 2 月高点平稳回落，上半年累计议价空间 2.94%，低于 2019 全年的 3.65%。重点城市中，青岛和东莞分别以 31.2%和 18.9%位居 2020 上半年成交面积和成交均价同比增速首位，前十位城市成交量价均已超过去年同期水平。 供给：新增挂牌同步修复，降价房源占比提升、降价幅度收窄 根据贝壳研究院的数据统计，上半年新增挂牌供应量价增速 2 月达到最低点后自 3 月起逐月回升，二季度以来供给回暖态势明显，其中新增挂牌房源数量累计同比增速与去年同期基本持平，套均总价累计同比增速于 6 月实现回正，市场供给基本回归常态。上半年降价房源占比 80%，处于 2019年以来高位，而降价幅度为 1.17%，低于 2019 全年的 1.81%。 需求：二季度需求集中释放，三季度预计回归常态化 根据贝壳研究院的数据统计，一季度新增客源量和带看客户量重创之后迎来需求的集中回补，4、5 月单月带看量先后创 2019 年以来新高之后，6月带看量虽然环比下滑，但依然维持 2019 年以来高位。我们认为重点城市二手房市场在需求支撑下仍能维持韧性，但市场热度预计回归常态化。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价 (元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 29.17 买入 37.71-39.97 3.35 4.03 4.75 5.66 8.72 7.45 6.31 5.30 600383 CH 金地集团 15.26 买入 18.62-19.95 2.23 2.66 3.19 3.81 6.84 5.73 4.78 4.01 000961 CH 中南建设 10.59 买入 10.90-11.66 1.11 1.88 2.43 3.07 9.57 5.64 4.35 3.45 000736 CH 中交地产 8.11 买入 10.22-10.95 0.78 1.46 1.83 2.30 10.40 7.23 5.75 4.59 600325 CH 华发股份 7.58 买入 8.46-9.17 1.32 1.51 1.90 2.38 5.76 5.01 3.99 3.19 001914 CH 招商积余 34.00 买入 36.38-38.00 0.27 0.58 0.81 1.13 125.95 58.92 41.80 30.09 002968 CH 新大正 69.41 买入 82.35-86.01 0.97 1.83 2.32 2.95 71.41 56.79 44.85 35.26 000031 CH 大悦城 6.05 买入 6.44-7.00 0.55 0.56 0.69 0.85 10.90 10.81 8.72 7.10 资料来源：华泰证券研究所 (15)(5)5152519/0719/0919/1120/0120/0320/05(%)房地产沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/动态点评 | 2020 年 07 月 10 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 三维梳理全国重点城市二手房趋势 我们综合 20 大中城市二手房全口径成交数据以及贝壳研究院 RealData 数据库中 25 城的成交、挂牌、带看数据，全面梳理重点城市二手房的供需状况和量价趋势。其中，贝壳研究院数据来源均为通过链家委托的签约、挂牌、带看数据，非城市全口径数据。 图表1： Wind 及中指院 20 城明细 一线城市 北京、深圳 二线城市 青岛、杭州、南京、苏州、南昌、南宁、厦门、成都 三线城市 无锡、扬州、岳阳、江门、金华、池州、佛山、宝鸡、海门、衢州 资料来源：Wind、中指院、华泰证券研究所 图表2： 贝壳研究院 25 城明细 一线城市 北京、上海、深圳、 二线城市 成都、大连、东莞、杭州、合肥、惠州、济南、南京、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、天津、无锡、武汉、西安、烟台、长沙、郑州、重庆 三线城市 廊坊 资料来源：贝壳研究院、华泰证券研究所 图表3： 贝壳研究院关键指标定义 业主成交周期 签约日期-房源录入日期 购房者平均成交周期 签约日期-客户录入日期 议价空间 最后挂牌总价与成交价格之间的差异与挂牌价格之间的比值 涨价房源涨价总次数 业主上调挂牌价房源的总次数 涨价房源涨价总次数 业主下调挂牌价房源的总次数 新增客源量 在链家登记的且有明确购房意向的客户数量，不去重 带看客户量 在链家有过看房记录的客户数量，按照手机号去重 资料来源：贝壳研究院、华泰证券研究所 行业：上半年实现深 V 反转，二季度各能级城市持续改善 根据中指院及 Wind 数据统计，6 月