房地产行业投资策略报告：流动性合理充裕，销售端量价齐升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 流动性合理充裕，销售端量价齐升 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：流动性维持合理充裕，热点城市调控收紧。6 月中央货币政策表态坚持维持流动性合理充裕，地方层面，以落户放松和人才补贴为代表的地方支持政策仍在持续落地，而在复苏过程中，部分热点地区（杭州、东莞、宁波、深圳）房价上涨较快，调控边际收紧。  成交市场综述：销售维持改善。6 月全国商品房销售面积同比上涨2.1%，在 5 月同比 10%的高速恢复下，6 月仍能维持正增长，情况较好。6 月全国商品房呈现量价齐升态势，与百强房企销售一致。值得注意的是，6 月房价上涨较快，统计局房价环比增长 1.9%（19 年月均增长 0.3%），中指院百城房价环比增长 0.5%（19 年月均增长 0.3%），这也是部分热点城市调控升级的重要原因。在房住不炒大背景下，房价大幅上涨可能性较低，而复苏情况下更可能呈现温和上涨态势，叠加下半年房企推盘力度或进一步加大，量价齐升的短期趋势或将延续。  土地市场综述：土地市场维持较高热度。6 月土地出让金量价齐升同比增长 31%，出让金绝对金额突破 6000 亿元，是 08 年以来单月出让金第二高的月份。分线来看，一线城市出让金同比减少 16%，但成交建面仍增长 53%，二线和三四线城市量价齐升，三四线复苏力度较大。  开发投资综述：投资稳步增长，新开工增速扩大。6 月投资额同比增长 8.5%，带动全年投资金额累计增速转正，新开工面积同比大幅增长8.9%，房企开工意愿较强。  资金环境综述：资金大幅改善，房贷利率持续下滑。流动性宽松背景下，地产行业供需两端资金环境均显著改善，房企到位资金同比增长13%，其中开发贷同比大幅增长 20%，而订金及预收款、按揭贷分别同比增长 15%、19%，反映了需求端的强势复苏，与此同时，央行住户中长期贷款净增 6349 亿元，同比大幅增长 31%。6 月销售金额同比增长 9%，较 5 月（同比+14%）略有下滑，6 月按揭贷和央行数据的大幅增长或由于 5 月销售在 6 月放款所致，而另一方面，订金及预收款的大幅增长也预示了需求端 6-7 月销售金额增长的支撑。按揭贷利率方面 6 月首套、二套房贷利率分别环比下降 4bp、3bp，连续 7 个月下滑。投资方面，一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-07-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:信贷资金持续改善，市场吸纳能力较好 2020-07-12 房地产行业:需求旺盛稳定行业预期，基本面有望持续走强 2020-07-05 房地产行业2020年中期策略:行业动能充足，巅峰仍在远方 2020-06-28 [Table_Contacts] 联系人： 欧阳喆 021-60750620 ouyangzhe@gf.com.cn -15%-7%2%10%19%27%07/1909/1911/1901/2003/2005/2007/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.54 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 7.13 6.17 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.14 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.23 5.29 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.01 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.34 7.90 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.40 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.58 3.71 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 17.90 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.88 3.68 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.54 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.58 4.87 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.91 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.84 3.24 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 9.09 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 6.55 5.28 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 10.20 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 5.33 4.04 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.07 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 4.50 4.28 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.57 2020/04/20 买入 10.04 1.38 1.