房地产行业25年9月REITs月报：认购热度不减，二级换手率创历史新低

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：25 年 9 月 REITs 月报 认购热度不减，二级换手率创历史新低 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 9 月 REITs 政策侧重扩募提速。9 月 12 日，国家发改委发布《关于进一步做好 REITs 常态化申报推荐工作的通知》，其中可在首发上市 6个月后提出扩募申请，较原规定 12 个月的间隔期有所缩短。发行范围方面，首次提出支持体育设施发行 REITs。9 月 11 日，国务院提出支持体育设施的项目发行 REITs。9 月 15 日，商务部提出优先支持保障基本民生的社区商业、邻里中心、百货商场、菜市场等项目发行 REITs。 ⚫ 截至 9 月末 C-REITs 上市基金总数 75 只，总规模 2209.80 亿元，环比上升 22.23 亿元，增幅 1.02%。9 月 2 单 REITs 上市，发行规模合计 57.67 亿元。月末 REITs 流通盘市值 1098.59 亿元，环比上升 55.04亿元，增幅 5.27%。截至 9 月 30 日，交易所在审项目共 11 单（本月新申报 1 单，3 单过审）规模合计 148.19 亿元；募集上市阶段项目 5单（本月过审 3 单，2 单上市），规模合计 75.14 亿元。 ⚫ 9 月 C-REITs 日均换手率创历史新低，综合收益指数有企稳迹象。根据 Wind 数据，9 月 C-REITs 综合收益指数下降 0.59%，日均换手率0.48%（8 月为 0.73%，历史平均 0.84%）。9 月 C-REITs 市场热度陡然下滑制约行情，日均换手率创历史新低（仅为 0.48%）。对行情起到支撑作用的仅为 9 月新上市的两单新 REITs，且新发 REITs 行情表现偏弱。具体板块来看，9 仅消费和数据中心两个板块上涨，涨幅分别为1.95%和 0.05%。下跌的板块普遍跌幅不大（小于 1.60%），其中水电环保、产业园区和高速公路跌幅排名相对靠前，跌幅分别为 1.59%、1.53%和 1.45%；保租房跌幅位于第二梯队，跌幅为 1.95%，仍处于估值压力释放期；物流设施跌幅 0.59%，跌幅较 8 月扩大 0.15pct；新能源板块基本持平，跌幅 0.23%。项目层面，除去新发项目以外，Q2 业绩较好的联东科创 REIT 和盐田港 REIT 涨幅最高，分别上涨 3.87%和2.32%。第二梯队为涨幅超 1%的 REITs，分别有成都高投产园 REIT（+1.73%）、国家电投 REIT（1.27%）、九州通 REIT（1.22%）、中外运仓储 REIT（1.12%）和南京高速 REIT（1.11%）。9 月还有 8 单涨幅均小于 1%的 REITs，除此之外的 58 单 REITs 均下跌。 ⚫ 25 年 9 月分派率较为平稳，另一端国债收益率上升导致分派率利差收窄。C-REITs 市场分派率为 5.59%，环比上升 0.06pct；30 年期国债收益率 2.25%，环比上升 0.11pct；二者差额为 3.34pct，环比下降0.04pct，历史分位 54.18%。P/NAV 走势方面，全部板块 P/NAV 均下降，幅度介于 0.04-0.09 倍之间。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-10-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.75 2025/4/8 买入 7.64 - 0.05 - 125.5 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.18 2025/9/3 买入 12.00 0.49 0.53 20.8 19.2 11.0 9.2 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 7.93 2025/9/4 买入 11.37 0.40 0.48 19.6 16.5 11.5 8.7 2.4% 2.8% 新城控股 601155.SH 人民币 15.42 2025/9/10 买入 18.89 0.37 0.51 42.1 30.4 8.7 7.8 1.3% 1.8% 金地集团 600383.SH 人民币 4.38 2023/9/21 买入 11.56 - - - - - 126.5 -6.5% -2.7% 建发股份 600153.SH 人民币 10.23 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.2 7.1 6.3 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 5.37 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 12.5 11.2 20.9 13.0 5.7% 5.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 12.20 2025/9/10 买入 12.05 1.08 1.38 11.3 8.8 1.8 0.9 11.0% 12.5% 万科企业 02202.HK 港币 5.21 2025/4/8 买入 5.96 - 0.05 - 93.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 14.16 2025/9/9 买入 16.02 1.34 1.56 9.7 8.3 9.3 8.0 3.7% 4.2% 中国海外宏洋 00081.HK 港币 2.37 2025/9/12 买入 2.83 0.08 0.38 25.6 5.6 7.8