房地产行业深圳“715新政”点评：深圳调控升级，关注热点城市未来政策动向

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评 2020 年 07 月 16 日 房地产 推荐（维持） 深圳调控升级，关注热点城市未来政策动向 深圳“715新政”点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 14.08 3.81 4.99 相对表现 -0.57 -5.53 -9.44 相关报告 1、《因城施策深化，成交持续修复：周度点评&数据跟踪（07.05-07.11）》2020-07-16 2、《基本面逐渐修复，本币融资收紧、美元融资回温：2020 年中资地产债市上半年回顾》2020-07-12 3、《6 月全国成交呈现回升的态势，土地供应放缓，成交继续改善，各线城市表现均较好：全国 6 月成交面积 及市场跟踪》2020-07-05 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 联系人 吴威 852-25105555 wuwei@cric.com 事件：  7 月 15 日，深圳市住房和建设局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。 投资要点：  触发调控的诱因系疫情后房价涨幅明显，且近期新房成交仍呈现火热状态。主要表现为 ：1）在资产保值增值需求不减、新房二手房价格倒挂等多重作用下，新房成交火爆；2）二手房成交显著放量并创新高，6 月深圳二手房成交量创 2019 年以来新高。此外深圳南山区二手房均价为全国第二，福田、罗湖、宝安区均价皆超 6 万，分别同比+20.2%/+15.2%/+11.8%/+15.5%，成交均价与涨幅与“房住不炒”主基调有所背离。  预计短期需求将受到冲击，中长期仍将关注供给端的政策走向。（1）对深圳：需求端受到明显抑制，楼市成交大概率降温；（2）对周边城市：短期受益于深圳购房外溢需求，投资炒房或更加谨慎；（3）对全国：全国大范围政策趋紧的可能性不大。此外，我们认为“715”新政后深圳楼市后续走势有以下特点：（1）短期：成交或下滑但不会失速；（2）长期：在新兴产业发展、政策倾斜以及人口持续净流入等因素作用下，深圳中长期供需矛盾的改善空间仍需观测供给端的政策走向。  从深圳新政来看，调控措施有保有压，目的在于稳定楼市、引导市场价格回归理性。联系到疫后房地产市场逐步复苏，疫情期间特殊政策也逐渐退出，我们认为 1）下半年全国大范围政策趋紧的可能性不大，但个别房价上涨过快、房价趋高的城市或面临因城施策的小范围调控；2）政策调控目的在于稳定楼市而非打压楼市，从整体来看严厉抑制政策有保有压且是短期的，但若三四季度楼市回升显著，预计下半年调控力度仍将维持定力。3）建议关注近期房价上涨较为明显城市如杭州、南京等后期的政策动态。  投资建议：深圳房地产调控政策主要是应对深圳目前房地产市场价格明显上涨的现象，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金额监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。我们认为这是房住不炒、因城施策背景下，局部城市基于各自情况的调控需求，全国大范围跟进的可能性不大，可适当关注近期房价涨幅靠前的杭州、南京等城市的政策动态。前 6 月百强房企销售额与去年同期基本持平，房地产行业销售持续修复，叠加目前房地产行业估值仍处于低位，且部分房企中报有望超预期。我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【弘阳地产】、【中骏集团控股】。  风险提示：政策调控超预期，疫情反复影响超预期，行业销售不及预期。 -26%-13%0%13%26%房地产上证指数 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 14 “715”新政解读 2020 年 7 月 15 日，深圳市住建局等发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下文简称“《通知》”），意在促进深圳房地产市场平稳健康发展，其为深圳历年来调控力度最强的一次（另一次调控力度较大为 2016 年深圳 104 新政），且其 3 年户口+社保双限制在全国尚属首次，调控力度超出市场预期。《通知》主要涉及内容如下： 1）调整商品住房限购年限：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须落户满 3 年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳 36 个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。夫妻离异的任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 解读：通过收紧深圳户籍居民购房条件及延长离异者购房时间来抑制外地投资客及离婚买房两大主要投机炒房人群，降低购房需求端的数量来缓解深圳市场供需矛盾。 2）完善差别化住房信贷措施：购房人家庭名下在本市无房无贷/无房有贷/有房购买普通、非普通住房的贷款首付款比例分别不低于 30%/50%/70%、30%/60%/80%。 解读：提高非普通住宅首付比例以增加改善房购买成本，保障刚性购房需求。 3）发挥税收调控作用：更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整到 5 年。 解读：一定程度增加短线炒房客的交易成本，限制二手房流动性，最大程度避免投资客因短期内房价快速上涨而套现离场，降低购房供给端的数量来缓解深圳市场供需矛盾。预计下半年深圳二手房交易量出现下滑，但全年二手房交易量较上年或无较大波动。 4）细化普通住房标准：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含，下同）以上；单套住房套内建筑面积 120 平方米以下或者单套住房建筑面积 144 平方米以下；实际成交总价低于 750 万元。 解读：普通住房标准进一步收紧，主要针对深圳南山、福田、宝安、罗湖等热点区域（豪宅数量占比较大）二手房交易，提高该区域二手房交易成本。预计下半年深圳热点区域二手房实际成交价格将出现小幅下滑。 5）加强热点楼盘销售管理：根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。 解读：热点楼盘优先无房居民购买，或一定程度抑制新盘炒作、降低投资客新盘购房比例。 qRsRoQxOrQqQsNsRtMrNnMaQ8QbRoMpPsQrRjMrRoRiNoPsN8OmOmOwMsPsNwMmMzQ 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 14 6）推行房屋抵押合同网签管理：推行房屋抵押合同网签管理进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度。 7）加大二手住房交易信息公开力度：加大二手住房交易信息公开力度及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。