房地产行业关于深圳房地产调控新政的点评：因城施策，平稳预期

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/动态点评 2020年07月16日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 资产扩围，住房租赁 REITs 启航》2020.07 2《中南建设(000961 SZ,买入): 净利高增长，销售额转正拓展发力》2020.07 3《中交地产(000736 SZ,买入): 融资额度调升，为快速成长铺路》2020.07 资料来源：Wind 因城施策，平稳预期 关于深圳房地产调控新政的点评 因城施策持续推进，看好地产板块修复持续 7 月 15 日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，我们认为这是因城施策的进一步演绎，房地产行业维持健康发展基调，板块估值修复仍能延续。重点推荐：1 具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科 A、金地集团；2 成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3 物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。 深圳房地产调控新政主要变化在何处？ 深圳新政整体调控有所收紧，核心体现为：1.购房资格有所收紧。其一，本地户籍人口要求提供连续 36 个月社保或个税；其二，对离异人士增设要求；2.针对非普通住宅的信贷政策收缩，非首套非普宅首付比例上调 10pct；3. 普通住宅门槛提升。增加“实际成交总价不高于 750 万”这一条件；4. 交易税收收紧。更新二手住房交易计税参考价格，同时增值税的免征年限由 2 年提升至 5 年；5. 行政管理口径趋严，完善 “三价合一”制度。 与其他一线城市的调控差异如何？ 此次深圳调控新政在限购、限贷以及交易税收等层面均有所强化，参照京沪穗三个一线城市，深圳新政的严格程度相对较高，精准打击投资需求：限购角度，深圳对于本地户籍人口的购房资格门槛高于其他一线城市，但对于刚需长期影响有限；限贷角度，深圳的严格程度低于北京，与上海不分伯仲，高于广州；限售角度，深圳要求年限最长，其次为广州；税收角度，深圳增值税免税要求年限最严格，但对于普通住宅的认定相对宽松。 房价和地价出现相对较热是收紧的缘由，因城施策分化演绎 近期个别城市出现政策收紧，核心在于城市房价或地价出现相对较热现象。深圳今年二手房市场较为火热，1-5 月成交面积累计增长 39%。5 月二手住宅价格同比+12%（国家统计局）。上半年土地成交建面同比+68.6%，溢价率也在 3-5 月迎来一轮峰值。我们认为，深圳的新政依然属于“因城施策”的范畴，并不代表全国政策导向。从全年来看，我们统计的政策数据依然显示放松的城市数量更多，而收紧的依然集中在部分热点城市和区域。 政策边际变化影响弱化，优质房企估值有望继续修复 今年地产板块估值修复动力主要来自于板块之间估值极度分化后的自然修复，市场更加关注优质公司的成长动力和利润率边际改善，因城施策环境中，政策边际变化对板块影响相对更小。我们认为成长性的延续、充裕的业绩储备、平稳的发展预期将进一步强化优质房企的估值优势和配置价值。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价（元） 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 万科 A 27.54 买入 37.71-39.97 3.44 4.03 4.75 5.66 8.01 6.83 5.80 4.87 600383 金地集团 14.54 买入 18.62-19.95 2.23 2.66 3.19 3.81 6.52 5.47 4.56 3.82 000736 中交地产 7.28 买入 10.64-11.20 0.78 1.12 1.41 1.77 9.33 6.50 5.16 4.11 000961 中南建设 10.20 买入 12.22-13.16 1.11 1.88 2.43 3.07 9.19 5.43 4.20 3.32 600325 华发股份 7.15 买入 8.46-9.17 1.32 1.51 1.90 2.38 5.42 4.74 3.76 3.00 001914 招商积余 33.64 买入 39.63-40.44 0.27 0.58 0.81 1.13 124.59 58.00 41.53 29.77 002968 新大正 66.59 买入 82.35-86.01 1.46 1.83 2.32 2.95 45.61 36.39 28.70 22.57 000031 大悦城 5.83 买入 6.44-7.00 0.55 0.56 0.69 0.85 10.60 10.41 8.45 6.86 资料来源：华泰证券研究所 (17)(6)6182919/0719/0919/1120/0120/0320/05(%)房地产沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/动态点评 | 2020 年 07 月 16 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 深圳房地产调控新政主要变化在何处？ 7 月 15 日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，以进一步落实“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期的工作要求。整体调控有所收紧，核心体现为如下几点： 1. 购房资格有所收紧。主要体现在两方面：其一，本地户籍人口从不限购房资格到要求“落户三年，同时提供连续 36 个月社保或个税”；其二，对离异人士增设要求“离异起 3 年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。即通过“假离婚”获得购房资格的通道基本被封锁。 2. 针对非普通住宅的信贷政策收缩。深圳的首套认定采取认房又认贷政策，信贷政策的变化主要体现为调高了非普宅首付成数。对于无房但有贷款记录的购房者，购买非普宅的首付比例由调整前的 50%上调至 60%，对于有房也有贷款记录的购房者，购买非普宅的首付比例由 70%上调至 80%，分别上调 10pct。 3. 普通住宅门槛提升。普宅认定方面，新政在原来容积率以及单套建筑面积要求的基础上，附加了成交总价的条件，即普通住宅不仅需要满足容积率在 1.0（含）以上、单套套内建筑面积不高于 120 平或者单套建筑面积不高于 144 平，还需要满足“实际成交总价不高于 750 万”这一条件。 4. 交易税收收紧。一方面，更新二手住房交易计税参考价格，由于上一次更新价格于 2016年 10 月评估所得，鉴于 16 年 10 月至 2020 年 3 月，深圳二手房