房地产行业跟踪分析：销售转好趋势明显，核心市场表现突出

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 22 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 销售转好趋势明显，核心市场表现突出 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：中央进一步扩容地方债规模，地方落户政策持续落地。5 月单月地方债发债规模 1.3 万亿元，创单月发行规模新高，经全国人大批准，地方债务规模再度扩容，2020 年地方政府一般债务新增规模9800 亿元（原 5580 亿元），专项债务新增规模 37500 亿元（原 22900亿元）。地方层面，西安、遵义放松落户政策。  本周基本面情况：5 月复苏明显，土地成交有所放缓。20 年 5 月，50城新房成交同比下滑 2.7%，降幅收窄 15.2 个百分点，中指院百城房价同比增长 3.0%，克尔瑞百强房企销售数据也呈现量价齐升态势，5月复苏态势明显。复苏或由推盘带动，重点 13 城新房推盘同比上涨23.0%，推盘力度较大。土地市场方面，5 月 300 城全类型用地成交建面同比下滑 21%，但受益于楼面价的上涨，出让金仍上涨 5%。  重点公司跟踪：海外融资规模提升，万科下调债券利率。融资方面，本周房企境内信用债发行规模 41 亿元，海外债融资 17 亿美元，海外债发行规模占比提升明显。融资成本方面，本周房企境内信用债成本较此前发行的同公司同期限可比债券利率有所下降。此外“17 万科 01” 公司债券存续期后 2 年票面利率由 4.50%下调至 1.90%，近期债券市受融资环境宽松影响，多只债券在回售时选择下调票面利率。  销售转好趋势明显，核心市场表现突出。本周，重点 50 城成交面积同比持平，推盘依旧高增长（13 城同比增长 44%），去化率改善（单周批售比为 0.9），市场转好趋势明显但存在区域间分化，长三角地区周成交增速（16.5%）及 5 月土地溢价率水平（21%）均高于其他版块，重点布局一二线以及三四线的房企 5月销售面积同比分别增长15.2%、8.6%，核心市场表现突出，同时，百强房企拿地与销售均价的比值 5月为 52%，为近两年高点，在溢价率低于去年同期 5 个百分点的情况下，反映企业资源向核心城市、核心区域聚焦的趋势。板块投资方面，销售转好有助于地产类资产重估价值修复，融资成本下行以及多元化拿地将引导行业利润率改善，板块配置价值提高。个股方面，企业战略选择同质化，核心区域销售去化、拿地竞争更加激烈，经营能力突出的头部房企将全面胜出。一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-06-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:供给放量去化改善，50 城周成交同比转正 2020-05-31 房地产行业:销售拿地持续复苏，板块估值创历史新低 2020-05-24 房地产行业:两会定调平稳，房贷利率大幅下行 2020-05-24 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -12%-6%0%6%12%18%06/1908/1910/1912/1902/2004/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 22 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.41 2020/03/19 买入 35.71 3.97 4.58 6.66 5.76 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 14.86 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.74 4.87 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.03 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.42 7.03 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.47 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.59 3.72 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 22.36 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3.73 3.54 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 13.67 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.24 4.58 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.99 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.44 2.90 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.78 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.60 4.52 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.14 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 4.25 3.22 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.75 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.23 4.09 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.19 2020/04/20 买入 10.04 1.66