房地产行业：2018年棚改怎么看？

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_MainInfo] [Table_Title] 证券研究报告 / 行业深度报告 2018 年棚改怎么看？ 报告摘要： 2018 年上半年，新增抵押补充贷款为 4976 亿元，同比上涨约 64%，占 2017 年全年 PSL 新增额的 78.36%，发放节奏较快。2018 年前 5个月，中西部房地产销售明显量价齐升，同时 5 月份三四线房价也有上行势头。在此背景下，国开行棚改贷款的发放有可能会收紧，下半年棚改货币化安臵的比例将下降。 首先，棚改货币化安臵并非全国“一刀切”，而且“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足地区，严控货币化安臵比例。其次，棚改本身作为民生工程，除了地方政府对货币化安臵方式的倾向外，被征收人的主观意愿也是倾向于货币化安臵的。总的来说，棚改货币化安臵的目的是为了去三四线较高的商品房库存，当商品房库存处在低位的时候，其作为调节工具的灵活使用也是应该的。 我们认为，在全国范围内商品房库存快速去化的情况下，2018 年棚改货币化安臵的比例将有所下降，但不会出现断崖式的下滑。区域上，东部货币化安臵的比例将大幅降低，货币化安臵将主要倾向于中西部库存压力比较大的三四线城市。总的来说，棚改货币化安臵对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。 主流房企在三四线等低能级的城市的产品布局以改善型产品为主，且主打“高周转”，灵活根据市场及政策变化选择发展战略，降低在三四线的投资力度和布局。虽然仍将不可避免的受到棚改货币化安臵比例降低的影响，但总的来说，边际影响有限，风险可控。而在此轮三四线房价、地价大幅上涨的背景下，选择在三四线加仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。市场对未来三年棚改货币化安臵比例降低已有充分预期，我们认为，未来棚改的货币化安臵也不会一刀切的停止。优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A 和华侨城 A；建议关注中西部布局较多，弹性较大，边际受益于本轮货币化安臵政策倾向的房企：金科股份和蓝光发展。 风险提示：行业调控政策持续收紧；货币政策超预期收紧；棚改政策大幅调整 2018 年上半年，新增抵押补充贷款为 4976 亿元，同比上涨约 64%，占 2017 年全年新增抵押补充贷款的 78.36%，2018 年上半年抵押补充贷款放款节奏较快。2018 年前 5 月，中西部房地产销售明显量价齐升，同时 5 月份三四线房价也出现反弹上行势头。在此背景下，国开行棚改贷款的发放审批会有所收紧，下半年棚改货币化安臵的比例将会下降，。 首先，棚改货币化安臵并非全国“一刀切”，而且“因地制宜”、“因城施策”，对库存不足的地区，严控货币化安臵的比例。其次，棚改本身作为民生工程，除了地方政府对货币化安臵方式的倾向外，被征收人的主观意愿也是倾向于货币化安臵的。总的来说，棚改货币化安臵的目的是为了去三四线较高的商品房库存，当商品房库存处在低位的时候，其作为调节工具的灵活使用也是需要的。 我们认为，在全国范围内商品房库存快速去化的背景下，2018 年棚改货币化安臵的比例将有所下降，但不会出现断崖式的下滑。区域上，东部货币化安臵的比例将大幅降低，货币化安臵将主要倾向于中西部库存压力比较大的三四线城市。总的来说，棚改货币化安臵对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。 龙头房企在三四线等低能级的城市的产品布局以改善型产品为主，且主打“高周转”策略，有空间根据市场及政策变化选择发展战略，选择优质三四线的城市布局。虽然仍将不可避免的受到棚改货币化安臵比例降低的影响，但总的来说，边际影响是有限的，风险可控。而在此轮三四线房价、地价大幅上涨的背景下，选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。我们认为，未来棚改的货币化安臵也不会一刀切的停止，会根据各地的实际情况稳步推进。 优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科 A 和华侨城 A；建议关注中西部布局较多，弹性较大，边际受益于本轮货币化安臵政策倾向的房企：金科股份和蓝光发展。 风险提示：行业调控政策持续收紧；货币政策超预期收紧；棚改政策大幅调整 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2017A 2018E 2019E 2017A 2018E 2019E 新城控股 28.23 2.67 4.06 5.25 10.57 6.95 5.38 买入 保利地产 10.83 1.32 1.74 2.18 8.20 6.22 4.97 买入 招商蛇口 17.21 1.55 1.91 2.29 11.10 9.01 7.52 买入 金科股份 4.59 0.38 0.58 0.71 12.08 7.91 6.46 买入 蓝光发展 5.81 0.64 0.78 1.15 9.08 7.45 5.05 买入 [Table_Invest] 优于大势 上次评级： 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 -20%-12%-4%4%12%20%2017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/6房地产沪深300 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -12.35% -21.63% -21.21% 相对收益 -2.73% -9.31% -14.15% [Table_IndustryMarket] 行业数据 成分股数量（只） 158 总市值（亿） 21019 流通市值（亿） 16384 市盈率（倍） 8.61 市净率（倍） 1.48 成分股总营收（亿） 19128 成分股总净利润（亿） 1902 成分股资产负债率（%） 78.06 [Table_Report] 相关报告 《按揭贷款有所回暖，中西部拉动销售》 2018-06-19 《房地产行业 2018 年中期策略：底部待反弹，资金资源优先》 2018-05-30 《土地购臵费拉动投资，到位资金将承压》 2018-03-19 《住房城乡建设工作会议点评：实行差别化调控，棚改继续推进》 2017-12-25 [Table_Author] 证券分析师：高健 执业证书编号：S0550511020011 研究助理：张云凯 执业证书编号：S0550117090050 021-20363213 zhangyk@nesc.cn 联系人：马雪薇 执业证书编号：S0550118060011 021-20361153 maxw@nesc.cn /房地产 发布时间：2018-07-05