公司信息更新报告：购物中心客流和销售额持续高增，拿地力度较大

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 大悦城（000031.SZ） 2026 年 04 月 28 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/4/27 当前股价(元) 2.90 一年最高最低(元) 4.10/2.50 总市值(亿元) 124.30 流通市值(亿元) 124.30 总股本(亿股) 42.86 流通股本(亿股) 42.86 近 3 个月换手率(%) 51.42 股价走势图 数据来源：聚源 《新开南昌、深圳两座商场，购物中心销售额高增—公司信息更新报告》-2025.9.2 购物中心客流和销售额持续高增，拿地力度较大 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  购物中心客流和销售额持续高增，维持“买入”评级 大悦城以二次元业态助力持有型物业品牌影响力持续提升，带来购物广场客流和销售额持续高增，且公司通过 REIT 回流现金并打通资产循环。考虑到未来公司仍有减值压力，我们下调 2026-2027 年盈利预测，同时新增 2028 年盈利预测，预计 2026-2028 年归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9 亿（原预测 2026-2027 年为8.7、15.2 亿元），EPS 分别为-0.13、0.07、0.23 元，当前股价对应 2027-2028 年PE 估值分别为 43.9、12.6 倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。  多方面原因导致 2025 年亏损，拿地投资强度较大 2025 年公司实现营业收入 308.92 亿元，同比减少 48.98 亿元，同比下降 13.69%；公司实现结算毛利率 31.80%，较 2024 年同期 21.76%上升 10.04 个百分点；公司实现归母净亏损 23.50 亿元。公司亏损主要由于：1）投资净收益为-9.93 亿元，较 2024 年同期下降 10.39 亿元；2）公司计提资产减值准备合计 28.98 亿元，减少归母净利润 19.55 亿元。公司销售型业务 2025 年实现全口径签约金额 160 亿元，签约面积 95 万平方米。2025 年公司新增 2 个住宅项目、2 个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛，总计容建筑面积 48.17 万平方米，土地总价款 38.45 亿元，拿地投资强度（金额口径）为 24.0%。  在营项目增加 1 个，出租率保持高位，融资成本持续下降 截至 2025 年末，公司商业项目全国布局 44 个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约 470 万平方米；公司在营项目 37 个，较 2024 年末增加 1 个，总建筑面积约 388 万平方米。2025 年公司购物中心实现销售额 463.7 亿元，同比增长15.5%；总客流 4.49 亿人次，同比提升 22.7%，平均出租率 94%。2025 年公司综合融资成本为 3.54%，同比下降 52 个基点。公司顺利发行私募债、永续中票合计 51 亿元，有效降低综合融资成本。截至 2025 年末，公司成功获批“白名单”项目 12 个、经营性物业贷款项目 14 个。  风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 35,791 30,892 28,129 27,578 27,102 YOY(%) -2.7 -13.7 -8.9 -2.0 -1.7 归母净利润(百万元) -2,977 -2,350 -578 282 987 YOY(%) -103.1 21.0 75.4 148.8 249.8 毛利率(%) 21.8 31.8 27.0 27.7 29.1 净利率(%) -7.2 -7.2 -1.9 1.5 5.2 ROE(%) -6.2 -6.2 -1.5 1.1 3.8 EPS(摊薄/元) -0.69 -0.55 -0.13 0.07 0.23 P/E(倍) -4.2 -5.3 -21.4 43.9 12.6 P/B(倍) 1.2 1.2 1.3 1.2 1.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 -16%0%16%32%48%64%2025-042025-082025-12大悦城沪深300相关研究报告 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 125173 100232 85039 94440 61979 营业收入 35791 30892 28129 27578 27102 现金 27089 20075 34537 9651 9870 营业成本 28001 21069 20541 19932 19221 应收票据及应收账款 518 401 480 429 511 营业税金及附加 706 1668 1519 1489 1463 其他应收款 14608 13099 12129 12605 11702 营业费用 1626 1551 1406 1379 1355 预付账款 247 204 201 193 196 管理费用 1437 1482 1406 1379 1355 存货 76785 60472 31435 65323 33497 研发费用 8 14 8 7 8 其他流动资产 5926 5981 6257 6238 6202 财务费用 2129 1929 545 574 277 非流动资产 53402 56784 56561 55637 54522 资产减值损失 -1899 -2682 -1828 -552 -542 长期投资 14070 13742 13403 12542 12006 其他收益 45 56 57 53 53 固定资产 3010 3101 2366 1942 1469 公允价值变动收益 1 -1 -9 -9 -4 无形资产 1518 1413 1126 841 554 投资净收益 46 -993 -701 -1158 -740 其他非流动资产 34805 38529 39667 40311 40493 资产处置收益 15 1 -32 -23 -21 资产总计 178575 157016 141600 150076 116500 营业利润 -291 -634 -374 578 1897 流动负债 81406 66662 60776 79255 58571 营业外收入 152 169 156 142 155 短期借款 2390 2455 2455 19360 2455 营业外支出 4 49