上海甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2026年 第一季度本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息上海甲级写字楼市场季度报告净吸纳量显著回升释放积极信号2026年第一季度，上海甲级写字楼市场表现出较强的市场韧性。全市新增供应307,035平方米，环比上升42%，新供主要来自南京西路、徐家汇及后世博等区域。虽然市场供应可观，不过在需求逐渐回暖的影响下，当季市场空置率上升0.4个百分点至24.2%。当季市场净吸纳量录得138,282平方米，环比大增67%，市场主要依靠企业搬迁升级和整合办公资源来去化空置面积。第一季度市场平均租金为每天每平方米人民币5.92元，环比下降2.2%，租金跌幅收窄1个百分点。展望后市，短期内供应节奏仍将偏快，业主去化压力和租金让利预计延续，但政策端对市场预期形成一定支撑。2026年全国两会延续更加积极的宏观走向，强调扩大内需、推动科技创新和产业升级；上概览和展望海亦提出全市生产总值增长5%左右、研发经费支出占比达到4.6%左右的年度目标，并继续推进“五个中心”建设和“人工智能+”行动。随着金融、科技、专业服务及产业链总部型需求逐步释放，核心区优质项目的租金水平有望率先企稳但全市平均租金在年内仍大概率维持下行调整。资料来源: 莱坊研究部图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积南静安区(南京西路)徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)普陀区(长风-真如)虹口区(北外滩、四川北路)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)闵行区(虹桥商务区、莘庄)杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002026202720282029及以后千平方米[1] 租金为平均净有效租金 资料来源: 莱坊研究部图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 2026年第一季度新增供应307,0352026年第一季度净吸纳量138,282平方米2026年第一季度租金5.92元/平方米/天2026年第一季度空置率24.2%按季变幅：下季预测：2.2%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.4个百分点平方米下季预测：按季变幅：42%67%律所租赁需求走强支撑去化表现供应和需求突出，超过40%的专业服务需求来自于律所的搬迁活动，并且与上季相比租赁活动环比成倍数增长。企业出海、科技企业上市以及REITs产品发行等高专业性法律咨询顾问需求的增加，大幅提升其业务量，进而带动律所办公升级需求的增长。值得关注的是，对外贸易持续活跃以及科技创新、新能源及新材料研发的持续加码，惠及贸易、物流、能源化工企业的业务拓展，促成上述行业企业对于办公租赁需求的回暖。第一季度，金融、专业服务、零售、制造以及TMT行业贡献了市场中超过70%的成交占比。律所租赁需求表现第一季度上海甲级写字楼市场迎来年内首轮集中交付，共有三个新项目入市，新增供应面积约307,035平方米。其中，上海国贸中心三期B楼以约20万平方米的体量成为最主要增量，叠加华润中心（80,000平方米）及环博大厦（27,035平方米），推动徐家汇、南京西路和后世博板块同步扩容。需求侧方面，市场净吸纳量显著回升，反映企业对新项目和高品质楼宇仍保持选择性承租意愿。已披露租赁成交中，徐汇万科中心三期录得鹰角网络约9万平方米搬迁成交，成为季度最受关注的大单。核心三区小陆家嘴、南京西路和淮海中路，以及新兴市场的北外滩、前滩及花木等区域都有多宗搬迁、扩租和新租案例，说明市场活跃度主要来自企业整合办公资源、升级办公环境以及降本换楼等需求。在新增供应与去化同步放量的情况下，空置率仅小幅抬升，显示市场虽然面临承接压力，但优质项目凭借硬件和运营优势仍具备较强吸纳能力。20142015201620172018201920202021202220232024202526Q10%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部第一季度，上海甲级写字楼平均租金降至每天每平方米人民币5.92元，环比下跌2.2%，租金跌幅较上季度收窄一个百分点。新增供应集中释放、存量项目竞争加剧，以及租户在续租和搬迁谈判中的议价能力增强，是租金继续承压的主要原因。不过，随着市场需求的逐步回暖，业主继续大幅调价的意愿正在减弱。核心商务区及中央商务区的租金环比降幅（1.8%和1.7%）要显著小于新兴商务区市场（2.4%），位置优渥、高租金承受能力企业搬迁及新租需求稳定增长促成核心市场租金下跌速度放缓；新兴市场由于存量空置面积以及新入市项目双重去化图四：甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部市场租金跌幅收窄租金走势0246810122014201520162017201820192020202120222023202420252026Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1人民币/ 平方米/天表一：甲级写字楼主要租赁成交，2026年第一季度区域项目租户面积（平方米）交易类型徐汇其他徐汇万科中心三期鹰角网络90,000搬 迁北外滩北外滩金茂广场天风证券12,000搬 迁花木保利浦开金融中心2号楼中闻律所5,600扩 租前滩前滩汇智元机器人6,000新租小陆家嘴环球金融中心住友商社3,300续 租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实2026年第一季度，上海写字楼投资市场表现活跃，共成交写字楼及产业园区物业19宗，总计成交金额超过人民币100亿元。市场成交覆盖黄浦、徐汇和青浦等区域，交易方式包括股权交易与资产交易，买家类型则涵盖金融机构、产业资本及企业自用买家。季度内，中港汇・黄浦、新茂大厦、晶耀虹桥1号楼、建国西路319号及新虹桥中心等项目相继易主，显示在租赁市场仍处调整阶段的背景下，核心地段、可改造提升或具备自用价值的资产仍可吸引资金关注。当前投资决策更加注重现金流稳定性、持有成本与后续运营空间，买卖双方在价格预期上仍需进一步磨合，因此大宗成交节奏整体偏谨慎。从成交特征看，单体项目、小面积资产以及具备产业导入条件的物业更容易率先达成交易，而纯收益型资产的议价周期相对更长。展望未来，具备稀缺区位、明确退出路径或可通过运营提升价值的写字楼资产，仍有望获得长期资金和本地买家的选择性配置。自用与价值型买家并行入市投资市场压力，业主仍以削价换量为首选。传统核心商务区在租金水平上仍保持领先，核心三区（小陆家嘴、南京西路、淮海中路）市场租金分别达到每天每平方米人民币7.90、9.32和7.29元。小陆家嘴的市场租金环比跌幅是核心三区最多至2.2%，业主在面对板块内激烈竞争外，同样承压来自于前滩、世纪大道、外滩等市场的竞争压力。小陆家嘴的楼宇