月酝知风之地产行业：一线城市成交房价环比改善，建议以中期维度布局板块

证券研究报告2026年4月17日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）一线城市成交房价环比改善，建议以中期维度布局板块2核心摘要本月观点：近期一线城市低总价楼盘现回暖迹象，中期国内楼市量价较高点已明显调整，“好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻，政策端不断优化，楼市具备止跌回稳基础。考虑传统地产股整体表现远弱于市场，绝对市值处于历史低位，向下空间有限，中长期具有一定配置价值。但短期受整体回调、房企年报季影响，传统地产股表现中规中矩，我们认为一方面国内楼市经历多年调整，市场对房价何时见底仍存较大分歧；另一方面，即使个别城市短期回暖，到资本市场确认及形成一致预期也需要时间。如本轮香港房价2025年3月见底，但市场逐步形成一致预期为2025Q4。我们认为国内传统地产股需要以耐心换取收益，建议以中期维度思维布局。当前内房低市值低持仓，港房基本面逻辑顺畅，建议积极关注，优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策：政府呵护仍将延续，多地密集优化住房公积金政策。2026年政府工作报告整体延续2025年末中央经济工作会议定调，着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房，“好房子”建设为中期趋势，优质房企有望持续受益；多地密集优化住房公积金政策，应用场景再扩大。资金：居民中长期贷款同比少增，个人住房新发贷款利率3.1%。2026年3月M2、社融存量同比增速环比下滑0.5pct、0.3pct ， 2026年3月单月新增居民中长期贷款2953亿元，同比少增2094亿元；3月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，比上年同期低约6个基点。楼市：一线城市新房成交同比转正，城市能级间分化加剧。2026年4月（截至15日）重点50城新房日均成交同比降9.3%，其中一线城市同比转正，新房成交同比增长18%。3月楼市“小阳春”回归，推盘积极性略好于上年，出清周期环比下滑。一手二手房价格环比降幅均收窄，一线城市一手二手房价环比转正。地市：成交规模环比回升，土拍热度环比回落。土地供求规模季节性回落，2026年3月百城土地供应建面0.84亿平米，环比降6.2%；百城成交建面0.98亿平米，环比升40.8%；百城平均溢价率3.13%，环比降4.4pct。房企：单月销售同比降幅明显收窄，百强拿地金额降幅收窄。克而瑞百强房企2026年3月累计销售金额同比下滑24.8%，累计销售面积同比下滑26.7%；单月销售金额同比下滑17.9%，单月销售面积同比下滑19.1%。主流房企中，中国金茂、中海1-3月全口径销售额同比正增。重点房企中，中国金茂、保利发展、华润置地拿地强度靠前。2026年1-3月，TOP100企业拿地总额同比下降49.4%，降幅较上月收窄3pct。板块表现：3月申万地产板块跌11.25%，跑输沪深300（-5.53%）；截至2026年4月15日，当前地产板块PE（TTM）72.11倍，高于沪深300的14.36倍，估值处于近五年99.84%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：着力稳定房地产市场，政府呵护仍将延续3资料来源：甘肃省发展和改革委员会官网、东方财富网、平安证券研究所 着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房。2026年政府工作报告整体延续2025年末中央经济工作会议定调，强调着力稳定房地产市场，重申因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，同时提出探索多渠道盘活存量商品房，预计更多盘活存量商品房举措有望推出。报告明确继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，促进社会综合融资成本低位运行，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑仍将继续推进。 “好房子”建设为中期趋势，优质房企有望持续受益。报告强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，预计“好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益。报告明确进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险，深化住房公积金制度改革，2月上海进一步优化公积金贷款政策，预计后续公积金使用限制及灵活性有望进一步放宽。。时间文件/出台部门主要内容2026/3/52026年政府工作报告着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。2026/3/11《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。中央层面政策细则4资料来源:深圳市住房和建设局官网、上海市房屋管理局官网、成都住房公积金管理中心官网、杭州住房公积金管理中心官网、太仓发布公众号、中国房地产业协会官网、沈阳发布公众号、海南省住房公积金管理局官网、安徽省省直住房公积金管理分中心官网、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：多地密集优化住房公积金政策，应用场景、使用范围再扩大 多地密集优化住房公积金政策，除提高贷款额度、降低首付比例之外等传统租购房支持外，向城市更新、支付物业费等各类住房需求实质性延伸，应用场景、使用范围进一步扩大，形成住房消费覆盖、全周期支持趋势。时间城市主要内容2026/3/1深圳未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房2026/3/16上海自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。2026/3/19沈阳提高住房公积金最高贷款额度，取消住房公积金贷款次数限制，支持缴存人购买车位、车库2026/3/24成都我市单、双缴存人住房公积金最高贷款额度分别提高至80万元、120万元。对实施现房销售的新建商品住房项目、因房屋征收拆迁购买住房的，住房公积金最高贷款额度上浮20%。2026/3/30杭州住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元2026/3/31海南在我省缴存住房公积金