地产行业周报：市场风险偏好修复，港房股价有望重回上行通道

1市场风险偏好修复，港房股价有望重回上行通道证券研究报告2026年4月12日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：前期受美联储降息预期放缓、股价上涨较快、个别房企股息政策调整影响，部分港资房企股价有所回调，我们持续强调香港楼市供需格局改善趋势并未发生变化，2026Q1香港一二手住宅成交套数同比增长42%、58%，建议积极把握股价回调带来的布局机会。本周随着中东局势缓和，港资房企已有所反弹，往后看我们认为房地产作为周期行业，本轮香港楼市25年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现。 预期变化及形成共识需要时间，传统地产股需以耐心换取收益。我们近期多次强调短期一线城市低总价楼盘现回暖迹象，中期国内楼市量价较高点已明显调整，“好房子”建设加速改善需求释放，居民置业压力大幅减轻，政策端不断优化，楼市具备止跌回稳基础。考虑传统地产股整体表现远弱于市场，绝对市值处于历史低位，向下空间有限，中长期具有一定配置价值。但短期受整体回调、房企年报季影响，传统地产股表现中规中矩，我们认为一方面国内楼市经历多年调整，市场对房价何时见底仍存较大分歧；另一方面，即使个别城市短期回暖，到资本市场确认及形成一致预期也需要时间。如本轮香港房价2025年3月见底，但市场逐步形成一致预期为2025Q4，带来新鸿基地产股价2026年1月单月上涨32.7%。我们认为国内传统地产股需要以耐心换取收益，建议以中期维度思维布局。 投资建议：优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策环境监测：太仓、深圳、郑州发布楼市新政。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周(4.4-4.10）重点50城新房成交0.6万套，环比降80.9%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降17.9%。4月（截至10日）重点50城新房月日均成交同比降35.2%，环比降48.2%；重点20城二手房月日均成交同比降6%，环比升0.1%。2）库存环比上升，去化周期24.3个月。截至2026年4月10日，16城取证库存8621万平，环比升0.1%，去化周期24.3个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行81亿元。2）地产股：本周房地产板块涨4.01%，跑输沪深300（4.41%）；当前地产板块PE（TTM）69.45倍，高于沪深300的14.22倍，估值处于近五年99.26%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年4月10日股息率4.5% 2021-2024年累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店5-7个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为2016年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比83%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年4月10日，最新股息率6.6% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年4月10日仅0.3倍PB，股息率4.2%，2026年以来跌2.6% 2025年末在手货值超86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年4月10日）/2025年销售额比为14%，截至2026年4月10日PB 0.54倍，2026年跌1.4%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4来源：太仓发布公众号、中国房地产业协会官网、郑州市住房保障和房地产管理局官网、平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年4月7日 太仓聚焦土地供应、住宅品质、公积金贷款优惠等方面，明确公积金贷款首付最低15%，并升级“以旧换新”、支持团购优惠2026年4月8日 深圳允许商业办公厂房等非居住建筑改为公共服务设施或学校宿舍2026年4月9日 郑州支持青年群体安居置业；强化多子女家庭购房支持市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(4.4-4.10）重点50城新房成交0.6万套，环比降80.9%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降17.9%。4月（截至10日）重点50城新房月日均成交同比降35.2%，环比降48.2%；重点20城二手房月日均成交同比降6%，环比升0.1%。0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.11.2325.3.2325.7.2325.11.2326.3.23万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2025.42025.62025.82025.10 2025.122026.22026.4新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比上升，去化周期24.3个月点评：截至2026年4月10日，16城取证库存8621万平，环比升0.1%，去化周期24.3个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.11.423.1.2723.4.1423.6.3023.9.1523.12.124.2.1624.5.324.7.1924.10.4 24.12.2