公司信息更新报告：结转下滑拖累短期业绩，产业投资进入收获期

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 上海临港（600848.SH） 2026 年 04 月 16 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/4/16 当前股价(元) 9.42 一年最高最低(元) 14.19/8.83 总市值(亿元) 237.62 流通市值(亿元) 225.51 总股本(亿股) 25.22 流通股本(亿股) 23.94 近 3 个月换手率(%) 29.95 股价走势图 数据来源：聚源 《营收下降利润增长，园区企业营收规模保持增长—公司信息更新报告》-2025.9.1 《全年营收规模大幅增长，园区运营服务表现超预期—公司信息更新报告》-2025.4.16 结转下滑拖累短期业绩，产业投资进入收获期 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  营收利润下滑，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级 上海临港发布 2025 年年报，受结转规模下降、毛利率承压影响，公司收入利润有所下降，运营服务表现稳健，产业投资平稳推进。受公司房产结转毛利率下滑影响，我们下调 2026-2027 并新增 2028 年盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 10.4、12.0 和 13.3 亿元（原值 12.8、13.7 亿元），对应 EPS 为 0.41、0.48、0.53 元，当前股价对应 PE 为 22.9、19.8、17.8 倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。  结转毛利率下降，现金流同比改善 公司 2025 年实现总营业收入 79.4 亿元，同比-29.7%；实现归母净利润 9.7 亿元，同比-12.6%；实现扣非归母净利润 7.1 亿元，同比-28.3%；实现经营性净现金流-9.5 亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-40.5%，利润下降主要由于销售结转毛利率同比-18.6pct 至 19.0%，同时计提资产减值损失 1.5 亿元。截至 2025 年末，公司资产负债率 67.0%，同比+1.5pct；在手货币资金 77.5 亿元，有息负债 382.1 亿元，平均融资成本 2.99%；实现毛利率、净利率分别为 35.7%、13.6%，同比分别-9.4pct、-2.5pct，房产租赁毛利率63.4%，同比-0.5pct；每股拟派发现金红利 0.2 元，派息比例约 52%。  园区租赁业务保持稳健，产业投资进入收获期 公司 2025 年共计实现销售金额 29.4 亿元，同比-38.5%；销售面积 13.1 万方，同比-35.7%；实现新增土储 3.05 万方，全年无新开工面积，竣工面积 164 万方。截至 2025 年末，公司园区物业总在租面积 276.6 万方，实现房产租赁收入 29.1亿元，同比-4.4%；园区运营服务相关收入5.0 亿元。公司构建“产业引领+投资驱动+科创赋能”的赋能体系，2025 年以来通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市，并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局，得益于临港康桥商务绿洲作为底层资产REITs 扩募，公司实现投资净收益 8.3 亿元。  风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 11,285 7,937 8,403 8,797 9,178 YOY(%) 59.7 -29.7 5.9 4.7 4.3 归母净利润(百万元) 1,109 969 1,038 1,199 1,334 YOY(%) 4.3 -12.6 7.1 15.5 11.2 毛利率(%) 45.0 35.6 40.1 42.4 43.6 净利率(%) 15.9 13.6 13.7 15.1 16.1 ROE(%) 6.2 3.7 3.8 4.3 4.6 EPS(摊薄/元) 0.44 0.38 0.41 0.48 0.53 P/E(倍) 21.4 24.5 22.9 19.8 17.8 P/B(倍) 1.4 1.4 1.3 1.3 1.2 数据来源：聚源、开源证券研究所 -20%0%20%40%60%2025-042025-082025-122026-04上海临港沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 52599 52806 53747 59576 54563 营业收入 11285 7937 8403 8797 9178 现金 6637 7748 10321 11728 9283 营业成本 6209 5108 5029 5070 5176 应收票据及应收账款 813 584 817 536 775 营业税金及附加 1015 551 732 735 757 其他应收款 893 87 950 135 997 营业费用 156 152 160 176 193 预付账款 9 7 10 8 11 管理费用 545 439 471 493 514 存货 42773 41949 39169 44638 40916 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 1475 2432 2480 2530 2580 财务费用 927 903 875 869 877 非流动资产 33254 34822 35696 36554 37638 资产减值损失 0 -155 -84 -70 -55 长期投资 2840 2885 3141 3365 3499 其他收益 135 183 219 195 183 固定资产 579 805 788 823 873 公允价值变动收益 -58 83 100 120 144 无形资产 5 77 85 95 107 投资净收益 102 830 330 297 354 其他非流动资产 29830 31055 31682 32271 33158 资产处置收益 2 -0 -2 2 2 资产总计 85853 87628 89444 96130 92200 营业利润 2597 1690 1690 1983 2273 流动负债 25192 26254 24845 30572 28600 营业外收入 66 20 53 47 47 短期借款 179 630 508 494 522 营业外支出 50 21 47 41 40 应付票据及应付账款 11476 11746 8770 12646 8962 利润总额 2613 1689 1697 1989