地产行业深度报告：疫情下的房地产政策、楼市及房企走势猜想

行业深度报告 疫情下的房地产政策、楼市及房企走势猜想 行业深度报告 行业报告 地产 2020 年 02 月 26 日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*因城施策态势延续，央行重申“房住不炒”》 2020-02-23 《行业深度报告*地产*房地产企业全景图系列专题之土储篇》 2020-02-20 《行业周报*地产*政策微调提估值，看好龙头房企表现》 2020-02-16 《行业点评*地产*多地政策微调控风险，持续关注逆周期对冲》 2020-02-13 《行业周报*地产*楼市地市短期受挫，多地发文配合疫情防控》 2020-02-09 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 政策猜想：渐进式边际改善，供给侧宽松为主基调。近期多地政府出台延迟房企税款及信贷等措施，我们认为政策出台主要为缓解房企现金流压力，降低行业金融风险。中长期来看，由于短期疫情影响仍在，对经济、投资、销售的影响仍尚待评估，叠加房住不炒的定位，我们认为政策边际改善将是渐进的，供给侧宽松仍将为主流，限购限贷等需求端放松短期仍难期待。销售猜想：短期阶段性承压，中期或延续 2019H2 走势。受疫情影响，目前仍有近七成售楼处尚未开放，尽管房企多种手段拓展客源，但成效整体并不明显，节后 25 天 30 城商品房成交同比降 93%。中长期来看，结合政策托而不举、渐进式改善的判断，叠加疫情期间积压诉求释放，将对楼市复苏形成一定支撑，预计后续楼市或延续 2019H2 走势，市场整体走稳，部分房企小幅以价换量，全年销售同比降 5%-10%。开工猜想：预计三月中下旬项目开复工逐步步入正轨。各地封城、隔离防疫等影响员工返工进程，节后客运总量减少超 8 成。由于大量工人尚未返程，叠加各地政府对项目开工规定相对严格，房企项目多数仍处于停滞状态。近期中央与多地政府发文鼓励复工，同时大量农民工持续返程，考虑两周隔离时间，预计三月中下旬非湖北区域项目建设将步入正轨。土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临。疫情导致地方政府财政支出增加，同时销售下滑制约房企拿地热情影响地方政府收入，节后 25天 300 城土地成交建面同比降 57%。预计后续各地方有望加大供地数量及质量，并降低土拍门槛提振土地市场参与热度，供地增加叠加竞争对手减少有望带来土地性价比上升，央企、国企及资金充足房企将迎来较好拿地窗口期。房企猜想：龙头强者恒强，兼并收购或将加剧。随着疫情持续，销售端影响扩大及偿债规模上升，预计部分中小型房企资金端压力将逐步加大，融资端需求将持续上升,行业收并购也将大幅增加。龙头房企凭借较强的融资及管控能力，有望进一步提升市场份额。投资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工均受到冲击，资金端压力亦逐步加大，但我们认为对于房企危中藏机，将迎来较好的拿地窗口期。板块投资方面，目前主流房企对应 2020 年估值不到 6 倍，潜在股息率超过 5%，经济及楼市下行打开政策改善空间，行业配置价值依旧凸显。中期随着政策微调、货币端发力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。个股方面，地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）若开工进一步延期，则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响；3）若需求释放持续低于预期，未来存在房企进一步降价以提升需求，带来大规模减值风险。 -20%-10%0%10%20%Feb-19 May-19 Aug-19 Nov-19沪深300地产证券研究报告请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 地产·行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 20 正文目录 引言 .................................................................................................................................... 4 一、 政策端猜想：供给端边际改善，需求端或难大幅松动 ......................................... 4 1.1 政策现状：供给端持续发力，缓解房企现金流压力 ..................................................... 4 1.2 政策猜想：“三稳”基调难改，需求端或难大幅松动 ................................................... 6 二、 销售猜想：短期阶段性承压，中期或延续 2019H2 走势 ..................................... 6 2.1 销售现状：节后商品房成交大幅下滑 .......................................................................... 6 2.2 销售猜想：中期或延续 2019 年下半年走势 ................................................................. 9 三、 开工猜想：预计三月中下旬项目建设步入正轨.................................................. 10 3.1 开工现状：返工人数不足及防疫影响，项目复工率不足 ........................................... 10 3.2 开工猜想：预计非湖北区域三月中下旬项目复工逐步步入正轨 ................................. 12 四、 土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临 .......................................... 13 4.1 现状：节后土地成交大幅下滑，央企、国企拿地更加积极 ........................................ 13 4.2 猜想：政府供地数量及质量有望提升，房企拿地窗口来临 ........................................ 15 五、 房企猜想：强者恒强，行业兼并收购或将加剧.................................................. 15 5.1 现状：短期资金端压力加大，主流房企风险可控 ...................................................... 15 5.2 猜想：中小房企压力渐增，行业兼并收购或将加剧 ............