2025年年报点评：减值压力持续缓解，商管支撑盈利韧性

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 新城控股（601155） 2025 年年报点评：减值压力持续缓解，商管支撑盈利韧性 2026 年 03 月 31 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 14.48 一年最低/最高价 11.21/18.35 市净率(倍) 0.53 流通A股市值(百万元) 32,661.42 总市值(百万元) 32,661.42 基础数据 每股净资产(元,LF) 27.31 资产负债率(%,LF) 70.81 总股本(百万股) 2,255.62 流通 A 股(百万股) 2,255.62 相关研究 《新城控股(601155)：双轮驱动战略笃行，商业竞争力与财务稳健性巩固》 2026-03-16 《新城控股(601155)：2024 年报点评：减值下降促利润企稳，商管稳增助穿越周期》 2025-04-01 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业总收入（百万元） 88,999 53,012 35,899 29,248 28,690 同比（%） (25.32) (40.44) (32.28) (18.53) (1.91) 归母净利润（百万元） 752.39 680.11 756.60 926.02 1,073.72 同比（%） 2.07 (9.61) 11.25 22.39 15.95 EPS-最新摊薄（元/股） 0.33 0.30 0.34 0.41 0.48 P/E（现价&最新摊薄） 42.33 46.83 42.10 34.39 29.66 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：3 月 27 日公司发布 2025 年年度报告，2025 年实现营业收入 530.12亿元，同比-40.4%；实现归母净利润 6.80 亿元，同比-9.6%。 ◼ 收入承压盈利结构改善，利润韧性逐步显现：2025 年，公司收入端承压，主要受开发业务结转规模下滑影响；但归母净利润降幅相对有限，主要系商业收入占比提升带动综合毛利率升至 27.4%，同比+7.6pct，同时信用减值及资产减值损失分别同比减少 1.81 亿元和 8.67 亿元，叠加少数股东损益亏损扩大，对归母利润形成一定支撑。 ◼ 销售结转持续调整，毛利修复回款向好：2025 年公司开发业务实现营业收入 390.04 亿元，同比-48.7%，毛利率 13.0%，同比+1.3pct，结算盈利能力边际修复。销售端仍处调整阶段，2025 年全口径销售金额 192.70亿元，同比-52.0%，资金回笼保持韧性，全口径资金回笼率为 110.4%。截至 2025 年末，公司存货账面价值 710.50 亿元，同比-26.8%，存货去化稳步推进。 ◼ 商管规模稳步扩张，经营指标保持稳健：2025 年公司物业出租及管理收入 130.36 亿元，同比+8.4%，毛利率 69.8%，同比-0.40pct，商业板块保持较强盈利韧性。截至 2025 年末，公司已布局 207 座吾悦广场，其中178 座开业在营，开业面积 1649 万平方米，出租率 97.86%；全年客流量 20 亿人次，同比+13.3%，商场销售额（不含车）970 亿元，同比+7.2%，核心经营指标保持稳健，商业板块继续发挥公司业绩与现金流“稳定器”作用。 ◼ 杠杆水平延续回落，融资成本持续优化：截至 2025 年末，公司资产负债率为 70.8%，同比-2.3pct；有息负债 509.74 亿元，同比-5.0%；平均融资成本 5.44%，同比下降 48BP，杠杆与融资成本均延续改善。融资端，截至 2025 年末银行授信总额 629 亿元，已使用 241 亿元，2025 年公司及母公司累计发行 5.1 亿美元债，新增经营性物业贷及其他融资 125 亿元，融资渠道整体保持畅通，同时推进 REITS 等多元化融资工具落地。2025 年经营活动现金流净额 14.25 亿元，连续 8 年为正。 ◼ 盈利预测与投资评级：考虑到公司销售端仍在调整，开发业务结转规模下滑压力延续，我们下调盈利预测，预计 2026~2027 年归母净利润分别为 7.57/9.26 亿元（原值为 11.45/14.67 亿元），新增 2028 年预测值为 10.74亿元，对应 PE 为 42.1/34.4/29.7 倍。鉴于公司商业运营基本盘稳固，租金收入持续增长，减值压力逐步减小，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：宏观经济不及预期；销售回款不及预期；商业出租率与租金收入不及预期。 -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2025/3/312025/7/302025/11/282026/3/29新城控股沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 新城控股三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 112,273 86,625 66,185 52,174 营业总收入 53,012 35,899 29,248 28,690 货币资金及交易性金融资产 6,834 5,840 5,340 7,013 营业成本(含金融类) 38,478 23,322 17,055 16,097 经营性应收款项 2,451 2,094 1,616 1,658 税金及附加 2,989 2,190 1,930 1,894 存货 71,050 51,676 35,653 22,893 销售费用 1,844 1,328 1,228 1,148 合同资产 0 0 0 0 管理费用 2,613 2,369 2,106 2,037 其他流动资产 31,938 27,015 23,575 20,609 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 153,370 153,090 153,331 153,590 财务费用 3,248 2,907 2,823 2,674 长期股权投资 19,747 18,747 17,747 16,747 加:其他收益 18 20 20 20 固定资产及使用权资产 4,408 4,154 3,920 3,700 投资净收益 (190) (150) (75) (50) 在建工程 1,181 1,231 1,281 1,331 公允价值变动 146 0 0 0 无形资产 893 811 732 655 减值损失 (1,652) (1,200) (750) (550) 商誉 0 0 0 0 资产处置收益 (1) 0 0 0 长期待摊费用