房地产行业最新观点及26年1-2月数据深度解读：销量负增速略有收窄，开发投资负同比阶段性收窄

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2026 年 03 月 20 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 26 年 1-2 月数据深度解读 周期/房地产 ❑ 1-2 月销售面积同比增速为-13.5%（较 25 年 12 月+2.1pct），1-2 月销量同比负增速较上月略有收窄，上海限制性政策放松等有一定的预期带动，往后看，判断二手房挂牌未消化至合理位置前市场难以出现趋势性扭转，以及房贷利率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度一定程度上制约了购房需求更好的表现；据高频数据，3 月 1-12 日销量同比较 1-2月整体收窄 4pct 至-15%，关注城市更新等进一步落地对房地产需求的带动； ❑ 1-2 月竣工面积同比增速分别为-27.9%（较 25 年 12 月-9.6pct），1-2 月竣工负同比较上月扩大，根据销售、新开工等领先指标，维持判断“竣工同比趋势在 26 年下半年之前或持续处于偏低位置”； 1-2 月新开工面积同比增速为-23.1%（较 25 年 12 月-3.7pct），1-2 月新开工负同比较上月小幅扩大，根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“26 年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势”； 1-2 月开发投资金额同比增速为-11.1%（较 25 年 12 月+24.7pct），1-2 月开发投资同比较上月出现较明显回升，或是短期销售市场热度略有回升叠加施工强度连续数月下滑后，房企在年初存在一定的补货诉求；往后看，判断房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资； ❑ 1-2 月到位资金同比增速为-16.5%（较 25 年 12 月+10.2pct），结构上，“国内贷款”同比趋势上持续高于“新开工”同比，或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等动作有关，“自筹资金”同比趋势上同步于“新开工”，“销售类到位资金”同比同步于销售金额同比回升； 2 月末房地产资金链指数趋势值（116%）较上月有所回落，目前仍处于历史较低水平，往后看，其明显改善或依赖于供需两端政策的发力与落地； 2 月 70 城房价：新房房价环比跌幅小幅收窄，结构上二三线城市跌幅较大，2月 70 城新房房价环比-0.28%（环比跌幅较上月收窄 0.09pct），其中一线/二线/三线环比 0.00%/-0.20%/-0.30%；二手房房价环比跌幅小幅收窄，结构上一线城市环比跌幅收窄明显，2 月 70 城二手房房价环比-0.43%（环比跌幅较上月收窄 0.11pct），其中一线/二线/三线环比-0.10%/ -0.40%/ -0.50%； ❑ 投资建议：结合近期政府工作报告表述，（一）城市更新方面，判断下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期；（二）稳市场方面，判断政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳；（三）“白名单”制度方面，在“金融 16 条”到期临近背景下，本次政府工作报告提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用”，判断“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径；但或仍需注意部分贷款由于房价下跌，抵押率被动提高使得等额续贷难度提高的可能性；（四）房地产发展新模式方面，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度或值得关注。关注（1）业绩相对稳健且股息率较高的【华润置地】【华润万象生活】等；（2）经营动量有积极变化的公司，例如25 年【滨江集团】【中国金茂】【建发国际集团】【越秀地产】等曾演绎这一逻辑；（3）公开债务偿付压力下降且估值较低的【金地集团】【龙湖集团】等；（4）业绩增长及分红稳定的物企【保利物业】【绿城服务】等；（5）存在机会型布局价值的【华侨城】【南山控股】等；（6）以及【绿城中国】【保利发展】【中国海外发展】等。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 257 5.0 总市值（十亿元） 3009.0 2.7 流通市值（十亿元） 2851.8 2.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -4.9 -2.2 9.4 相对表现 -3.3 -4.0 -4.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《最近一周二手房网签面积农历同比增幅较更早一周边际收窄——样 本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2026-03-15 2、《2 月样本城市总二手房存续挂牌套数环比下降 0.6%——样本城市周度高频数据全追踪》2026-03-08 3、《挂网 REITs 总拟募创新高，配置上注重稳健和规避估值陷阱——REITs 26M2 月报》2026-03-07 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn Mar/25Jul/25Nov/25Feb/26-20-100102030Mar/25Jul/25Nov/25Feb/26(%)房地产沪深300销量负增速略有收窄，开发投资负同比阶段性收窄 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 26 年 1-2 月全国房地产相关数据，1-2 月累计房地产销售面积0.9 亿平，累计同比（基期调整）-13.5%；房地产销售金额 0.8 万亿元，累计同比（基期调整）-20.2%；新开工面积 0.5 亿平，累计同比（基期调整）-23.1%；竣工面积 0.6 亿平，累计同比（基期调整）-27.9%；开发投资额 1.0 万亿元，累计同比（基期调整）-11.1%；到位资金 1.3 万亿元，累计同比（基期调整）-16.5%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布 26 年 2 月份 70 城大中城市房价指数，2 月份 70 城新房房价环比-0.28%，其中一线城市环比持平，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.43%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.40%，三线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 26 年 1-2 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比-0.50%。 图 2：2 月份 70 城新房房价环比-0.28%，二手房房价环比-0.43% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图 3：销售、新开