月酝知风之地产行业：关注节后楼市走向，优质房企具备配置价值

证券研究报告2026年2月26日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）关注节后楼市走向，优质房企具备配置价值2核心摘要本月观点：春节假期新房成交相对平稳，2.15-2.22可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2.15-2.22北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1%。春节期间（2.15-2.23）内房股指数上涨0.43%。我们认为节后楼市走向仍为板块短期走势关键，房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策：政策工具利率下调助力收储，多地下调商业用房最低首付比例。央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中的结构性工具之一，有利于降低收储成本。央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存。资金：居民中长期贷款同比少增，25年新发住房贷款利率延续下滑。2026年1月M2、社融存量同比增速环比增长0.5pct、下降0.1pct； 2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元。2025年新发住房贷款利率延续下滑，2025Q4央行新发放个人住房贷款利率3.06%。楼市：春节新房成交相对平稳，核心城市二手房增幅明显。春节假期（2.15-2.22）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1%；北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海二手房各合计成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6%。地市：成交规模环比回落，土拍热度维持低位。土地供求规模季节性回落，2026年1月百城土地供应建面0.85亿平米，环比降33.1%；百城成交建面0.72亿平米，环比降76.6%；百城平均溢价率2.36%，环比升0.7pct。房企：1月销售延续负增，拿地强度环比提升。克而瑞百强房企2026年1月单月销售金额同比下滑24.7%，单月销售面积同比下滑29.5%。中海、中国金茂、华润置地1月全口径销售额实现同比正增，分别为+20.5%、+13.5%、+0.4%。1月50强房企平均拿地销售金额比18%、拿地销售面积比60%，环比分别升3pct、升24pct；重点房企中，越秀地产、华润置地拿地强度靠前。板块表现：1月申万地产板块涨4.3%，跑赢沪深300（1.65%）；截至2026年2月24日，当前地产板块PE（TTM）65.5倍，高于沪深300的14.15倍，估值处于近五年96.63%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：政策工具利率下调助力收储，降准降息仍有空间3资料来源：财政部、国新办、中国经济周刊、平安证券研究所•政策工具利率下调助力收储，降准降息仍有空间。央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中的结构性工具之一，有利于降低收储成本。截止2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平、办公楼待售面积0.52亿平，为前11月商业营业用房销售面积（0.47亿平）、办公楼销售面积（0.19亿平）的3倍、2.8倍，库存相对较高。央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存。同时发布会明确后续降准降息仍有一定空间，预计后续居民置业成本有望进一步下降。。时间文件/出台部门主要内容2026/1/15《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2026/1/15国新办举行新闻发布会 介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的1.5%下调到1.25%，其他期限档次利率同步调整。将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。关于降准降息，从今年看还有一定的空间。2026/1/22住建部建设“好房子”，将是产业转型发展的新赛道中央层面政策细则4资料来源:第一财经、新华网、海南省人民政府、天津市人民政府、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：多地调整商业用房最低首付比例，上海启动二手房收购 多地跟进调整商业用房购房贷款最低首付款比例至30%，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作。据上海市地方金融管理局官网信息，浦东新区、静安区、徐汇区将作为首批试点区，浦东新区试点阶段收购范围将优先聚焦内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下，且总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的区域，有助于促进一二手房交易联动、“卖旧换新”需求循环。时间城市主要内容2026/1/23深圳深圳市调整商业用房购房贷款最低首付款比例不低于30%2026/2/2上海上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作2026/2/3海南2月3日起，海南省19个市县调整商业用房购房贷款最低首付款比例，首付款比例不低于30%。2026/2/3天津在天津市贷款购买商业用房（含“商住两用房”）的企业和个人，购房贷款首付款比例调整为不低于30%资金：居民中长期贷款同比少增，2月LPR报价持平5资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速 2026年1月M2同比增长9%，增速环比增长0.5pct；社融存量同比增长8.2%，增速环比下降0.1pct； 2026年2月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比持平；2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元。678910111213142023/012023/072024/012024/072025/012025/072026/01%M2:同比 M2:同比678910111213142023/012023/072024/012024/072025/012025/072026/01%M2:同比 M2:同比6%7%7%8%8%9%9%10%