房地产行业专题报告：房地产行业：上海调整限购，楼市小阳春可期

请仔细阅读报告末页声明行业研究|房地产证券研究报告/行业研究/行业深度2026 年 02 月 26 日房地产行业：上海调整限购，楼市小阳春可期——房地产行业专题报告研报摘要1 月重点城市二手房成交整体改善。与 2025 年不同，2026 年春节在 2 月中旬，1 月房地产市场交易周期延长，无春节假期扰动，成交窗口期增长，1 月份多地二手房成交套数同比正增长。北上深三地 1 月二手房成交套数同比涨幅超过 20%。新房市场成交改善弱于二手房。1 月开发商整体推盘供给下降，重点 35城商品住宅供应量大幅下降，35 城批准上市商品住宅 4.11 万套，同比下降超 4 成。二手房具备的价格、交付优势，部分刚需和改善需求转向二手房市场，分流新房需求。此外，2 月中旬春节，部分购房者节前观望，购房意愿降温。成交回暖叠加政策利好，70 大中城市二手房价环比降幅持续收窄。1 月，个人出售购买不足 2 年的住房，增值税从 5%降至 3%，换房个税退税延续，降低交易成本。同时，多地放松限购、优化贷款，叠加“收购存量房用作保租房”等举措，稳定市场预期。2026 年 2 月 25 日，上海进一步调整限购，非沪籍居民家庭和成年单身人士在外环内购房社保 3 改 1，进一步扩大公积金贷款额度，最高额度从 160 万提高至 240 万。利好政策持续出台，稳定市场预期，二手房成交放量有望带动价格逐步企稳，1月深圳、杭州等地二手房成交放量，单月成交超过 2025 年 12 月，成交量逐步修复，有助于稳定市场预期。部分房企持续推进多元化营销，春节假期整体楼市表现平稳。根据中指数据，重点 21 城春节假期（2.15-2.23）新建商品住宅共网签成交 10 万平米，相比去年春节假期日均成交量基本持平。部分城市积极开展购房活动，蓄力小阳春。投资建议：2026 年开年政策基调积极，《求是》杂志明确房地产的金融属性，提出政策要一次性给足。换房个税退税延续，降低交易成本。多地放松限购、优化贷款，促进二手房成交改善。预计 2026 年仍将整体围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的思路，新开工、施工等投资链条仍面临一定压力，多举措去库存持续推进，“四代宅”等“好房子”在新建住房中供应比例有望增长。风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险。强于大市（维持)行业指数与大盘走势对比证券分析师蔡萌萌 17765178281S0670524110001caimengmeng@jrjzq.com.cn联系人相关研究：请仔细阅读报告末页声明2/10行业研究|房地产目录一、政策延续积极，二手房成交回暖.............................................................. 4二、投资建议...................................................................................................... 8三、风险提示...................................................................................................... 9请仔细阅读报告末页声明3/10行业研究|房地产图表目录图 1：2026 年 1 月多个城市二手房成交套数同比增长............................................................4图 2：1 月重点 35 城商品住宅批准上市 4.11 万套，同比下降 45.16%..................................4图 3：2026 年 1 月 30 大中城市新房日均成交面积同比环比均下降......................................5图 4：1 月一线城市新房价格指数环比降幅持平......................................................................5图 5：1 月一线城市新房价格指数同比降幅扩大......................................................................5图 6：1 月 70 大中城市环比改善，同比降幅扩大....................................................................6图 7：1 月一线城市二手房价格指数同比降幅扩大..................................................................6图 8：1 月一线城市二手房价格指数环比改善..........................................................................6图 9：1 月北京、上海、天津、重庆、深圳二手房议价空间略有缩小..................................7图 10：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州.......................................7表 1：部分城市 2026 年购房活动............................................................................................... 7表 2：相关 ETF 一览表................................................................................................................ 8请仔细阅读报告末页声明4/10行业研究|房地产一、 政策延续积极，二手房成交回暖1 月重点城市二手房成交整体改善。与 2025 年不同，2026 年春节在 2 月中旬，1 月房地产市场交易周期延长，无春节假期扰动，成交窗口期增长，1 月份多地二手房成交套数同比正增长。北上深三地 1 月二手房成交套数同比涨幅超过 20%。图 1：2026 年 1 月多个城市二手房成交套数同比增长资料来源：Wind，金融街证券研究所新房市场成交改善弱于二手房。1 月开发商整体推盘供给下降，重点 35 城商品住宅供应量大幅下降，35 城批准上市商品住宅 4.11 万套，同比下降超 4 成。二手房具备的价格、交付优势，部分刚需和改善需求转向二手房市场，分流新房需求。此外，2 月中旬春节，部分购房者节前观望，购房意愿降温。图 2：1 月重点 35 城商品住宅批准上市 4.11 万套，同比下降 45.16%资料来源：中指院，金融街证券研究所请仔细阅读报告末页声明5/10行业研究|房地产图 3：2026 年 1 月 30 大中城市新房日均成交面积同比环比均下降资料来源：Wind