房地产行业深度报告：房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复

请仔细阅读报告末页声明 行业研究 | 房地产 证券研究报告/行业研究/行业深度 2025 年 11 月 30 日 房地产行业：量价均有压力，市场预期仍需修复 ——房地产行业深度报告 研报摘要 ⚫ 供给收缩+需求前置释放，10 月销售同环比均下行。新房优质项目供给缩量，10 月重点 35 城商品住宅上市 5.05 万套，较 9 月明显下滑。十月月初的国庆中秋双节假期影响购房者看房、过户等交易流程，此外“金九”期间重点城市二手房成交活跃，刚需和刚改需求集中入市，部分购房需求在 9 月需求被提前消化，进入 10 月后市场需求自然回落；另一方面，2025 年 10 月并无类似于 2024 年 9 月的楼市“一揽子“支持政策，去年高基数效应下，今年 10 月销售同比下降。 ⚫ 房价仍有压力，周期反转仍需时日。10 月 70 大中城市新房价格指数环比降幅扩大，房价仍在下滑，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。二手房市场 10 月一线城市二手房住宅价格同比降幅扩大，环比降幅收窄，整体来看房价端依旧承压，但进一步大幅下降的概率不大。 ⚫ 房地产开发投资持续下行，未见拐点。10 月中国房地产开发投资累计同比下降 14.7%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。 ⚫ 投资建议：展望 12 月，做为年终收官之月，开发商推盘上市结构，直接影响市场成交，另外市场对于政策出台的期许仍可关注，尤其是房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策的落地进展。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）关注美联储降息对香港存量商业地产影响，恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳- W、我爱我家。建议关注相关 ETF 如华宝中证 800 地产 ETF、南方中证全指房地产 ETF、博时恒生港股通高股息率 ETF。 ⚫ 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险 强于大市（维持) 行业指数与大盘走势对比 证券分析师 蔡萌萌 S0670524110001 caimengmeng@cnht.com.cn 联系人 -5%0%5%10%15%20%25%05-3006-3007-3108-3109-3010-31房地产沪深300 请仔细阅读报告末页声明 2 / 17 行业研究 | 房地产 目录 一、 行情回顾：年初至今房地产行业整体跑输大盘 ...................................... 4 二、 供给收缩+需求前置释放，10 月销售同环比均下行................................ 6 （一） 10 月新房供给缩量，高基数影响销售同比下滑 ......................................... 6 （二） 10 月二手房成交热度下降，关注 ................................................................ 8 （三） 一线城市二手房价下行压力增大 ................................................................. 9 （四） 去库存任重道远 .......................................................................................... 12 三、 投资延续下行，未见拐点 ........................................................................ 13 （一） 央国企支撑土地市场 .................................................................................. 13 （二） 房地产开发投资延续下行，拖累固定资产投资 ........................................ 15 四、 投资建议 .................................................................................................... 16 五、 风险提示 .................................................................................................... 16 请仔细阅读报告末页声明 3 / 17 行业研究 | 房地产 图表目录 图 1：房地产行业本期（1101-1125）下跌 2.26%，在申万一级行业中排名居中 ............... 4 图 2：申万房地产指数与大盘走势对比 ................................................................................ 5 图 3：重点开发商及物业公司估值表 .................................................................................... 5 图 4：重点房地产 ETF 行情变动 ........................................................................................... 6 图 5：10 月重点 35 城商品住宅批准上市套数较 9 月明显下降，上市套数低于 8 月 ......... 6 图 6：10 月 30 大中城市新房日均成交面积下滑 .................................................................. 7 图 7：10 月中国商品房销售额 0.6 万亿，累计同比-9.6%，单月同比-25.06%，环比-25.53%......................................................................................................................................... 7 图 8：10 月中国商品房销售面积 0.61 亿平方米，累计同比-6.8%，单月同比-19.6%，环比-27.94%.........................................................................................................................