房地产行业周报(2026年7-8周)：春节前后新房与二手房成交面积同比减少，中海新增香港九龙牛头角地块

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 02 月 24 日 房地产行业周报（2026 年 7-8 周） 推荐 （维持） 春节前后新房与二手房成交面积同比减少，中海新增香港九龙牛头角地块 ❑ 板块行情：第 7 周（2 月 9 日-2 月 13 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 0.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 19。 ❑ 政策要闻：地方层面：1）衢州：2 月 10 日消息，衢州龙游县近日出台购房补贴政策，涵盖购房消费补贴与多孩家庭购房补助两类，多孩家庭最高可获 8 万元补贴。据了解，此次购房消费补贴针对购买新建商品住宅并完成产权证书办理的个人，按房屋成交价格的 3%给予补贴，单套最高不超 5 万元，补贴总额500 万元，活动期限 6 个月。多孩家庭补助方面，购买 120 平方米及以上新建商品住宅的三孩及以上家庭可补 5 万元，二孩家庭可补 3 万元，且该项补助可与购房消费补贴叠加使用。2）惠州：2 月 14 日，惠州市住房和城乡建设局等7 部门联合发布房地产新政，推出 8 项精准工作措施，内容涵盖住房公积金支持、住宅品质提升、信贷政策优化、金融监管完善、市场秩序规范等多个维度，并自措施发布之日起施行。 ❑ 公司动态：1）龙湖集团：2 月 9 日，公司发布了 2026 年 1 月未经审核营运数据及新增土地储备公告。公告显示，1 月单月，公司实现合同销售金额人民币24.5 亿元，合同销售面积 30 万平方米；其中，归属公司股东权益的合同销售金额人民币 16.6 亿元，归属公司股东权益的合同销售面积 23.1 万平方米。1月，公司新增两块土地储备，分别位于无锡和青岛，权益对价合计 8.65 亿元，权益比例均为 100%。2）金地集团：2 月 10 日，公司发布 2026 年 1 月份销售及获取项目情况的公告，实现签约面积 7.8 万平方米，同比下降 50.00%；实现签约金额 12.2 亿元，同比下降 45.78%。在新增项目方面，公司近期获取大连市马栏啤酒厂地块（大城 2025-12 号宗地），该地块占地面积 6.36 万平方米，容积率 1.56，计容建筑面积 9.88 万平方米，土地用途为住宅、商业用地，土地使用年限为住宅 70 年、商业 40 年；项目成交总价 7.37 亿元，金地集团权益比例为 40%。3）中国海外发展：2 月 10 日，中海竞得香港九龙牛头角彩霞道新九龙内地段第 6675 号用地，成交价 18.688 亿港元，批租期 50 年。根据公开资料整理，该地块地盘面积约 3132 平方米，指定作非工业（不含仓库、酒店及加油站）用途，私人住宅用途最高楼面面积可达 2.349 万平方米。 ❑ 销售端：腊月二十至正月初六新房网签同比-28%，二手房网签同比-22%。1）春节前后 20 城商品房成交面积 181 万方，商品房日平均成交面积 11.3 万方，同比减少 28%，降幅较去年扩大 18.4pcts。2）春节前后 11 城二手房成交面积155 万方，日平均成交面积 9.7 万方，同比减少 22%，2025 年同比增速为 13%。3）从 5 日平均的日度网签面积看，腊月二十-正月初六新房 5 日平均网签面积表现先弱后强，春节后同比回正；二手房 5 日平均网签面积表现总体弱于去年。 ❑ 投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 107 0.01 总市值(亿元) 12,627.81 0.99 流通市值(亿元) 12,094.33 1.18 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 0.9% 3.7% 5.7% 相对表现 3.0% -7.9% -13.7% 相关研究报告 《房地产行业周报（2025 年第 6 周）：新房与二手房成交季节性下滑，福建系统推进“好房子”建设》 2026-02-09 《房地产行业周报（2026 年第 5 周）：新房成交环比上涨，万科债务展期获新进展 》 2026-02-03 《房地产行业周报（2026 年第 3 周）：首开集团发行 7.5 亿私募债，1 月至今 11 城二手房成交同比增长 19%》 2026-01-21 -12%-1%10%21%25/0225/0525/0725/0925/1226/022025-02-24~2026-02-13房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产下跌 0.7%，板块排名第 19 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：春节前后新房网签同比-28%，二手房网签同比-22% ................................ 7 （一） 新房市场：腊月 20-正月初六新房 20 城成交面积同比减少 28% ................... 7 （二） 二手房市场：腊月 20-正月初六二手房 11 城成交面积同比减少 22% ........... 8 四、 融资端：本周发债