房地产行业周报：1月新房、二手房价格环比改善

敬请阅读末页之重要声明 1 月新房、二手房价格环比改善 相关研究： 1.《周度观点：上海启动二手房收购 有 利 于 稳 定 房 价 预 期 》 2026.2.8 行业评级：买入（维持） 近十二个月行业表现 % 1 个月 3 个月 12 个月 相对收益 3 -6 -13 绝对收益 1 -6 6 注：相对收益与沪深 300 相比 分析师：张智珑 证书编号：S0500521120002 Tel：(8621) 50295363 Email：zzl6599@xcsc.com 地址：上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼 核心要点： ❑ 1 月二手房价格环比跌幅收窄，环比上涨的城市数量增加 根据国家统计局公布数据，1 月 70 个大中城市新房价格同比下跌 3.3%（降幅较上月扩大 0.3pct），环比下跌 0.4%（降幅持平于上月），同比降幅自去年 7 月以来处于窄幅波动（-2.6%~-3.4%），而环比跌幅连续三个月维持在0.4%。二手房方面，1 月同比下跌 6.2%（降幅扩大 0.1pct），同比跌幅自去年 11 月以来小幅扩大；环比下跌 0.5%（降幅收窄 0.2pct），这是自去年 11月以来首次收窄。整体而言，新房和二手房价格自去年四季度以来下行压力加大，尤其是二手房“以价换量”特征明显，但降幅均未出现明显扩大。 从下跌持续时间看，70 城新房价格同比自 2022 年 4 月以来已经持续下跌46 个月（2012 年、2014 年下行周期的同比分别持续下跌 10 个月、15 个月），新房环比自 2023 年 6 月以来已经持续下跌 32 个月（2012 年、2014 年下行周期的环比分别持续下跌 8 个月、11 个月）。二手房价格同比自 2022 年 2月以来已经持续下跌 48 个月（2012 年、2014 年下行周期的同比下跌持续时间分别为 12 个月、13 个月），环比自 2023 年 5 月以来已经持续下跌 33个月（2012 年、2014 年下行周期的环比分别持续下跌 9 个月、11 个月）。 从城市数量看，1 月 70 个大中城市中新房价格环比下跌的城市数量为 62个，较上月增加 4 个；上涨城市数量为 5 个，较上月减少 1 个。二手房价格环比下跌的城市数量为 67 个，较上月减少 3 个；上涨城市数量为 2 个，较上月增加 2 个，这也是去年 9 月以来首次有城市出现环比上涨。 ❑ 一线城市二手房价格环比跌幅收窄，部分二线城市新房价格环比上涨 一线城市：1 月新房价格环比下跌 0.3%，去年 9 月以来降幅总体维持稳定。二手房价格环比下跌 0.5%，降幅较上月大幅收窄 0.4pct，改善幅度显著好于二线城市和三线城市。分城市看，1 月上海新房价格环比持平，北京环比下跌 0.3%（收窄 0.1pct），广州、深圳环比分别下跌 0.6%、0.4%。二手房方面，1 月北京环比下跌 0.2%，降幅较上月收窄 1.1pct，是改善最为明显的一线城市，我们认为主要是去年 12 月底限购放松影响，对成交有一定拉动作用。上海、深圳、广州环比分别下跌 0.4%、0.7%、0.6%，其中上海的降幅收窄至较低水平。 二线城市：1 月新房价格环比下跌 0.3%，去年下半年以来降幅总体保持稳定。二手房方面，1 月环比下跌 0.5%（降幅收窄 0.2pct）。分城市看，新房价格环比上涨的城市有大连（+0.2%）、合肥（+0.4%）、厦门（+0.1%）武汉。尽管仍未看到二线城市二手房价格环比上涨，但市场成交量经历较大调整后的部分城市，1 月房价环比跌幅明显收窄，包括大连（环比-0.4%、收窄 0.3pct）、厦门（环比-0.2%、收窄 0.7pct）、南京（环比-0.2%、收窄 1pct）。若大连的新房价格环比上涨有持续性，一定程度上能够反映先调整的城市房价或已出现企稳信号。 三线城市：1 月新房价格环比下跌 0.4%（跌幅持平于上月），已经持续下跌32 个月；二手房方面，1 月环比下跌 0.6%（降幅收窄 0.1pct），去年 9 月以来三线城市的二手房价格环比跌幅与二线城市基本持平。 -15%-5%5%15%25%2025/2/132025/4/142025/6/132025/8/122025/10/112025/12/102026/2/8沪深300房地产(申万)证券研究报告 2026 年 02 月 15 日 湘财证券研究所 行业研究 房地产行业周报 敬请阅读末页之重要声明 ❑ 投资建议 1 月是楼市传统淡季，但一线城市的二手房成交持续活跃，尤其是上海成交量保持在 2 万套以上。在没有强力政策刺激的情况下，这一定程度上反映出部分二手房的价格已出现底部信号。从房价来看，大连、厦门的新房、二手房成交量在过去一年调整较多，但 1 月价格环比上涨，这也表明率先调整的城市房价或已触底，但持续性仍需观察。基本面改善的积极信号为处于底部的地产板块带来了估值修复动力，叠加市场对 3 月两会的地产政策出台预期，短期内地产板块仍有博弈机会，维持行业“买入”评级。建议关注两个方向：（1）土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，如保利发展等；（2）二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。 ❑ 风险提示 楼市政策力度不及预期，需求端政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；新房、二手房成交量价持续下行；居民收入水平恢复缓慢导致购房能力恢复不及预期。 1 行业研究 敬请阅读末页之重要声明 图 1 70 大中城市：新房价格同比变化 图 2 70 大中城市：新房价格环比变化 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 图 3 70 大中城市：二手房价格同比变化 图 4 70 大中城市：二手房价格环比变化 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 图 5 70 大中城市：新房价格环比上涨城市数量 图 6 70 大中城市：二手房价格环比上涨城市数量 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 -7-238132018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-0170大中城市新房：同比一线城市：同比二线城市：同比三线城市：同比-1.0-0.50.00.51.01.52.02018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023