房地产：关于上海收购二手房用于保租房试点工作启动的点评-如何理解上海收购二手房用于保租房？

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 2 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《首批商业不动产 REITs 发行在即，存量盘活规模可期——关于商业不动产 REITs 点评》（2026/02/02） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2025/09/24） 《为什么是 3000 亿？》（2024/5/21） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 关于上海收购二手房用于保租房试点工作启动的点评 如何理解上海收购二手房用于保租房？ 事件 ◼ 2026 年 2 月 2 日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式完成签约。这是上海首次正式披露筹措这一保租房的新模式，将在浦东、徐汇和静安进行试点。副市长张小宏出席签约活动。 核心观点 【24 年以来上海有关收购二手房用于保障房的政策及实施情况】 ◼ 2024 年以来，上海陆续探索“以旧换新”、“收储”工作，收购房源从新房拓展至二手房，从市场化模式拓展至政府收购模式。早在 2024 年 5月“沪九条”就提及“支持企业购买小户型二手住房用于职工租住”；“探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给”。 1）2024 年 5 月，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会曾联合倡议，在上海发起住房“以旧换新”活动，主要是针对计划出售二手住房并购买新房的群体，购新房先支付定金锁定意向房源，经纪机构优先推售旧房，旧房售出后完成新房交易，若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”，首批共有 13 家房企、21 个项目、10 家房地产经纪机构参加活动，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤及临港片区；截至 2024 年 9 月，已形成 406 套的订购，占案场成交的 20%。这是上海市场化模式“以旧换新”的初次探索。 2）2024 年 9 月，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司作为徐汇区公租房运营机构，曾收购海波花苑 70-73、75-78 号的一批存量房屋（成功收购 96 套二手住房），将其纳入保障房供应体系。此次收购运用了一种新模式“保障房货币化配建机制”，具体是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。绿城中国在取得徐汇滨江（斜土地块）的高端居住地块的时候，经相关部门联合审议，绿城将斜土地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，支付给有关部门，再由徐汇区财政部门安排专门的预算资金，交由上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司用作收购其他更适配房源（徐汇区龙华街道海波花苑存量住房）用作保障房。 3）2025 年 6 月，上海闵房集团发布公告，收购位于闵行南部地区满足现房交付条件、产权清晰无纠纷、房源集中且面积超过 7500 平的商品房用作保租房，收购价格以房源评估价值为准，但仅限于新建住宅。 4）2025 年 12 月，上海奉贤区国企奉发集团发起“以旧换新”行动，拟在南桥试点收购 50 套二手房，参与“以旧换新”的居民新购新房仅限于奉贤旗下的部分新房项目，截至 26 年 1 月 23 日，已累计收到 104 组意向报名信息，完成首批 50 组家庭的正式报名登记。 5）26 年 1 月 26 日，根据每日经济新闻，静安区将开展住房“以旧换新”试点，并已在排摸客户，收购方为静安区公租房企业，对持有 70 平以内、总价 400 万元以内老公房的业主，将直接收购旧房，帮助居民置换静安区新房。 6）26 年 2 月 2 日，浦东、静安、徐汇三区率先试点首批收购二手住房用于保租房的项目。 【本次上海三区收购政策、预计符合条件房源规模】 ◼ 此次的收购房源标准方面，各区有一定差异，但整体以核心区域小户型为主。我们根据中指院的数据进行梳理，三区满足收购条件（内环内、2000 年以前、70 平以下、总价 400 万元以内）的存量二手房挂牌套数合计约 4825 套，其中浦东新区 3055 套，占本区二手房挂牌量的比重为 4.1%，静安区 936 套，占本区二手房挂牌量的比重为 6.4%，徐汇区 834 套，占本区二手房挂牌量的比重为 4.1%。三区满足上述收购条件存量挂牌总金额 142 亿元，假设不考虑收购折扣，则相当于这个三区 2025 年征地和拆迁补偿预算（811 亿元）的 18%。 1）浦东新区：收购范围将优先聚焦内环内、2000 年以前、70 平以下、总价不超 400 万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的重点区域。2）静安区：房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点 3 公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。3）徐汇区：仅提出收购存量小户型的房源。 ◼ 若试点范围扩展至全市，满足条件的房源可达到 1.04 万套。截至 25 年末，上海全市同时满足内环内、2000 年以前建成、70 平以下、总价400 万以内的二手房存量挂牌套数有 1.04 万套，占全市二手房挂牌量的比重为 3.7%，存量挂牌总金额为 289 亿元。 【本次三区实施机制和模式】 ◼ 从各区实施机制来看，主要是由政府牵头主导，各区公租房公司作为收购主体开展相关工作。浦东新区有强制换新要求，且收购款将被监管，静安优先考虑换新业主，徐汇无强制换新要求。 1）浦东新区：按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则。收购工作由区收购主体根据市场或评估自主开展，有意向的居民可按规定提交相关的申请资料，经各方洽谈一致后签订二手房住房买卖合同，收购款将参照房票形式进行监管。2）静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则，由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地等，实现专业化运