2026年房地产行业展望：2026年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点

房地产 | 证券研究报告 — 行业深度 2026 年 2 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相》（2025/12/05） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 2026 年房地产行业展望 2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点 核心观点 ◼ 25 年我国房地产市场和投资整体持续面临调整压力。我们认为，短期来看，可以通过去库存和提振需求及信心来稳定市场，并通过支持和满足房企的合理融资需求来稳定投资。短期的政策手段要靠前使用，以防止市场失速下滑。中长期来看，需要引导房企主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，主动破局，寻找机会。同时，发展模式和制度要更新，一方面严格资金监管，从源头防范房企曾经出现的“锅盖盖不住锅子”的问题，另一方面，给企业和市场创造新的运作场景，在高质量发展的转型过程中，需要创新的政策和规则，松解地方政府和房地产的绑定关系。 ◼ 房地产市场持续走弱主要是因为供需不匹配及居民对未来房价的预期较弱。我们建议，目前稳住房地产市场可以从 G 端、B 端、C 端一起发力调节供需关系。1）从 G 端来看，可以通过收储与城市更新吸收供给、创造需求。2）从 B端来看，可以通过盘活存量（资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给。3）从 C端来看，行政政策、公积金政策、财税政策均有调整空间，以提振居民需求，消化供给。（详见下文） ◼ 房地产投资持续走弱，是受到土地投资与施工建安投资双双走弱的影响，而追其根本，投资走弱的症结在于开发商的资金压力较大。因此，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。从开发商的资金来源看，目前销售回款和外部融资均走弱。而销售回款取决于整体房地产市场是否回暖、需求是否增长，这部分的资金压力需要等到市场复苏后自然化解。而外部融资在短期里可以通过一些政策手段来有效支持。针对于此，我们建议，重视解决主体的问题。具体措施可以考虑：1）支持房企合理融资与融资展期；2）建立开发商额度统筹管理制度；3）增加增信；4）设立中央纾困基金。 ◼ 我们对 2026 年的地产核心指标的预测如下： 1）商品房销售：我们预计 26 年销售面积 8.1 亿平，同比-8%；销售均价 9144 元/平，同比-4%；销售金额 7.4 万亿元，同比-12%。26 年成交量价整体呈现“前低后高”的态势。在无政策刺激及高基数的情况下，Q1 销售量价将持续面临压力。Q1 末或出现适当的政策调整，带动 Q2 销售量价降幅不再扩大，Q3、Q4 政策效果或边际减弱，但由于低基数，数据层面量价的降幅或收窄。我们预计 Q1~Q4 销售面积增速为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速为-20%、-11%、-9%、-6%。从结构上看，我们预计 26年各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市有可能在 Q4 基本见底。我们预计一线/二线/三四线城市 26 年销售面积同比增速-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速-2%/-3%/-7%。 2）开发投资：我们预计 26 年房地产开发投资 6.9 万亿元，同比-16%，较 25 年降幅收窄。一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，销售尚未出现可持续性实质回暖、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。不过，施工建安投资的拖累在缓解（26 年预计同比-16%，降幅收窄6pct），但土地投资的拖累仍在扩大（26 年预计同比-16%，降幅扩大 8pct）。我们预计Q1~Q4 的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、 -10%。 3）新开工：我们预计 26 年新开工面积 4.8 亿平，同比-18%，较 25 年降幅收窄。我们回溯了新开工与土地成交建面的相关性发现，当季新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致。我们预测 Q1~Q4 新开工面积同比增速-15%、-20%、-20%、-15%。 4）竣工：我们预计 26 年竣工面积 4.9 亿平，同比-19%。我们通过结构-整体法，依据新开工面积及竣工预期完成度来预测竣工增速及面积。由于前期新开工明显收缩，同比持续出现负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量。 ◼ 房地产板块投资上，2026 年一季度末或出现“政策拐点”，四季度可能出现“基本面拐点”。当前房地产市场主要矛盾已经从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格。然而，二手房市场的下行也进一步影响了新房市场的成交量。整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商的投资不振，进而拖累经济。2026 年作为“十五五”的开局，并且在中央经济工作会议“推动投资止跌回稳”的目标下，我们预计房地产市场将有所好转。全年来看，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。 投资建议 ◼ 2026 年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较 2025 年有所收窄。仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。从投资主线来说，部分房企在 2025 年计提减值相对充分，2026、2027 年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城