房地产行业上海试点收购二手房点评：上海试点收购二手房，着力提振发展楼市

行业点评报告 · 房地产行业 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 上海试点收购二手房，着力提振发展楼市 —— 上海试点收购二手房点评 2026 年 02 月 03 日 核心观点 ⚫ 事件：上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区是首批试点区域。 ⚫ 上海正式启动首批二手房收购：上海市正式启动第一批收购二手住房用于保障性租赁住房工作，浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区域。根据新华财经，此次试点由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。此次试点的三区制定差异化的方案，主要为了拓宽保租方的筹措渠道、快速增加小户型保障房源供给，精准匹配新市民、青年人才等群体的租赁需求。 ⚫ 三区差异化收购：此次试点三区制定差异化的方案。在房源选择上，浦东新区优先聚焦内环内 2000 年以前建成、单套建面 70 平米以下、总价不超过 400万元的产权清晰个人二手房源；静安区聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先覆盖重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点 3 公里辐射圈；徐汇区收购存量小户型二手住房。在收购方案上，浦东新区为“收旧换新”模式，居民售出房屋后的购房款参照房票形式专账监管、同步购买浦东新区内市场化一手住房。 ⚫ 核心板块或为收购主要区域：从价格表现看，上海核心区域的价格具有显著优势。2025 年内环内、内外环间、外环外的住宅成交规模分别为 78.81 万方、219.32 万方、787.59 万方，分别占全年成交规模的 7.26%、20.20%、72.54%。从价格表现看，以 2026 年 1 月末的数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为 15.8 万元/平米、10.9 万元/平米、4.5 万元/平米，尽管成交价格受到成交样本的影响，但是内环内的成交均价显著高于其他区域。 ⚫ 上海二手房租金回报修复：根据中原地产的数据，2025 年 12 月，上海二手住宅的租金回报率已达到 2.01%，2016 年 2 月以来首次突破 2%。根据中指院数据，2025 年全年上海二手商品住宅成交规模为 1860.17 万方，占全市新房和二手住宅成交面积的 63.14%，二手房是上海住宅的重要组成部分。2025年全年二手房成交规模同比增长 5.52%，上海二手房市场表现相对活跃。 ⚫ 投资建议：此次上海的浦东新区、静安区、徐汇区试点收购二手房，一方面进一步满足上海的居民住房需求，扩大保租房供给量，满足居民的刚性住房需求；另一方面有望促进相应区域的楼市成交。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企具有凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 02 月 03 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.【银河地产】稳定房地产市场，构建发展新模式_中央经济工作会议点评 2.【银河地产】调结构待转型，提质量新发展_房地产 2026 年度策略 3.【银河地产】全年销售面积下滑，开竣工单月降幅收窄_房地产行业月报 -20%0%20%40%2025/2/52025/3/52025/4/52025/5/52025/6/52025/7/52025/8/52025/9/52025/10/52025/11/52025/12/52026/1/5SW房地产沪深300 行业点评报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，6 年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023 年 7月加入中国银河证券研究院 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人不得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。 本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 评级标准 评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的 6 到 12 个月行业指数（或公司股价）相对市场表现，其中：A 股市场以沪深 300 指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准，北交所市场以北证 50 指数为基准，香港市场以恒生指数为基准。 行业评级 推荐： 相对基准指数涨幅 10%以上 中性： 相对基准指数涨幅在-5%～10%之间 回避： 相对基准指数跌幅 5%以上 公司评级 推荐： 相对基准指数涨幅 20%以上