2025年第四季度青岛写字楼和零售物业市场报告

1青岛写字楼与零售市场概况2025年第四季度2戴德梁行 - 2来源：当地统计局青岛宏观经济概况6,614 13,416 9,642 10,434 7,248 13,373 沈阳天津西安济南大连青岛地区生产总值 (亿元)9.2 13.6 13.1 9.5 7.5 10.4 沈阳天津西安济南大连青岛2024 年末人口 (百万)4.3%5.2%4.9%5.1%4.9%5.6%沈阳天津西安济南大连青岛第三产业增长率43,48247,99042,93442,74943,91853,545沈阳天津西安济南大连青岛城镇居民人均可支配收入 (元)-26.0%1.5%2.2%-6.6%-21.6%-10.7%沈阳天津西安济南大连青岛房地产开发投资增长率3,191 3,919 4,152 4,009 1,609 4,991 沈阳天津西安济南大连青岛社会消费品零售总额 (亿元)注：人口为年末常住人口数据，其他数据为截至2025Q3累计值；中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算；天津社消总额为同比增速计算得来。3戴德梁行 - 3来源: 青岛市自然资源和规划局, 戴德梁行研究部主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价 （万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号城阳区青岛青特悦创商业运营管理有限公司 2025-11-10商住综合13,2808,894.41R>1.0 且≤1.35,152370214001022GB00059市北区青岛大悦城房地产开发有限公司2025-12-05商服用地50,417.141,083.63≤2.52,720315-319-370203-020-001-GB00090W00000000市南区青岛建投瀚海建设工程有限公司2025-12-16商服用地8,00013,3881.016,735306-307-370202-006-009-GB00079-W0000000401甲级写字楼市场概况5戴德梁行 - 5来源: 戴德梁行研究部主要市场指标青岛写字楼市场0%5%10%15%20%25%30%(20,000)020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000201420152016201720182019202020212022202320242025新增供应，净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米0204060801001201402013201420152016201720182019202020212022202320242025平均租金水平人民币/平方米/月存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）1,835,528091.5024.1%12,368环比同比环比环比同比→→↓↓↑注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标6戴德梁行 - 6来源: 戴德梁行研究部三大核心区域写字楼市场各区域概况注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。总存量1,835,528平方米核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率市南CBD94.8524.5%崂山CBD97.2427.0%市北CBD80.2720.6%市北CBD7戴德梁行 - 7未来供应（2026-2028）青岛写字楼市场050,000100,000150,000200,000250,000202620272028市南CBD崂山CBD市北CBD平方米绿城深蓝中心来源: 戴德梁行研究部物美青岛数字广场银丰财富广场元宇宙产业大厦浮山湾总部商务大厦航运贸易金融总部大厦青岛财富金融机构总部产业基地8戴德梁行 - 8物流与运输42%专业服务业26%金融10%贸易8%TMT6%其他4%电商4%租赁成交青岛写字楼市场租赁成交比例 （按产业类型划分）主要租赁交易注：以成交面积计项目名称商圈租户面积（平方米）海天中心市南CBD某大型律所5,000海天中心市南CBD某物流公司3,300海信大厦市南CBD某物流公司2,070国际航运中心市北CBD某国有企业2,000中海大厦市北CBD某互联网公司1,800青岛万邦中心市南CBD某物流公司1,100卓越世纪中心T1市北CBD某物流公司600卓越世纪中心T1市北CBD某纺织制造公司500上实T7崂山CBD某金融行业公司300来源: 戴德梁行研究部9戴德梁行 - 9市场总结青岛写字楼市场概况• 2025年四季度，青岛写字楼市场无新项目入市 ，优质甲级写字楼市场存量保持在183.6万平方米。• 市场延续探底调整态势 。受业主“以价换量”策略持续发酵及企业成本控制影响，租金下行压力未完全释放，市场整体租金环比下降3.3%至每月每平方米人民币91.50元。整体市场季度净吸纳量达12,368平方米，整体空置率微降0.7个百分点至24.1%。企业对未来市场预期保守，在租赁谈判中更注重争取灵活的租赁条款，进一步加剧了业主的招商压力 。供需双方博弈持续深化 ，去化压力依然显著。• 从需求方面来看，物流与运输类企业 租赁决策相对明确 ，为市场需求主力；专业服务业、金融类企业需求持续释放 ，头部险资、律所的大面积搬迁成为甲级写字楼市场的核心支撑；中小企业整体租赁意愿偏弱。展望• 2026年青岛写字楼市场预计将有22万平方米增供应入市，楼宇间的竞争更加焦灼，或将推升空置率至阶段性高点，租金水平预计因竞争加剧持续承压。• 市场的深度回调将形成新的谈判窗口期 ，写字楼市场正式告别规模扩张的粗放时代，步入以“存量优化、需求升级、运营革新”为核心的结构性调整周期 ，品质与服务成为项目制胜关键。1002优质零售市场概况11戴德梁行 - 110%2%4%6%8%10%12%14%(200,000)(100,000)0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0002016201720182019202020212022202320242025新增供应, 净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米来源: 戴德梁行研究部主要市场指标青岛零售市场存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）4,354,30025,00043110.57%-17,706环比同比环比环比同比↑↓↓↑↓注：此表为单季指标注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标，租金为首层平均租金9015015010510015090920 1,300 1,180 950 950 1,200 900 02004006008001,0001,2001,4001,600中山路台东香港中路CBD新都心崂山李村租金水平首层租金最低报价首层租金最高报价人民币/平方米/月12戴德梁行 - 12七大核心商圈零售市场各区域概况注：“平均租金”指基于使用面积的首层平均租金（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。总存量4,354,300平方米核心区域存量（万平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率中山路8.590-9207.00%台东7.0150-1,30012.00%香港中路77.4150-