2025Q4成都写字楼与零售市场概况

1成都甲级写字楼与零售市场概况2025年第四季度2戴德梁行 - 2贵阳昆明重庆成都来源：当地统计局成都宏观经济概况•中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算4,148.96,418.924,449.418,226.9贵阳昆明重庆成都地区生产总值 (亿元)4.9%3.1%3.6%6.5%贵阳昆明重庆成都社会消费品零售总额增长率660.3 868.7 3,190.5 2,147.4 贵阳昆明重庆成都2024年人口 (万)4.7%4.7%6.3%6.0%贵阳昆明重庆成都第三产业增长率40,346.041,908.040,683.044,507.0贵阳昆明重庆成都城镇居民人均可支配收入 (元)注：人口为年末常住人口数据，其他数据为2025 年前三季度累计值；14.3%2.1%-12.9%-0.2%房地产开发投资增速3戴德梁行 - 3来源: 中指数据, 戴德梁行研究部主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地用途土地面积（平方米）总价 （亿元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号锦江区润达丰滨江2025 年第四季度住宅用地16,8199.04不小于1且不大于2.521,500JJ13(070102):2025-070武侯区中海地产2025 年第四季度住宅用地18,3448.85不小于1且不大于2.519,300WH11(070102):2025 -064锦江区四川绚烂微光置业发展有限公司2025 年第四季度住宅用地4,0271.82不小于1且不大于2.518,100JJ11(070102):2025-057青羊区中粮大悦城2025 年第四季度住宅用地27,89610.91不小于1且不大于2.317,000QY09(070102):2025 -052青羊区中粮大悦城2025 年第四季度住宅用地37,13112.62不小于1且不大于217,000QY10(070102):2025 -053青羊区保利发展2025 年第四季度住宅用地33,54511.07不小于1且不大于216,500QY06(070102):2025 -035成华区越秀地产2025 年第四季度住宅用地40,03913.21不小于1且不大于216,500CH15(070102):2025 -058CUSHMAN & WAKEFIELD | CLIENT’S NAME401甲级写字楼市场概况5戴德梁行 - 5主要市场指标成都写字楼市场来源: 戴德梁行研究部 注：此处为累积净吸纳量和累积新增供应0%10%20%30%40%50%60%70%(100,000)0100,000200,000300,000400,000500,000600,000201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025新增供应，净吸纳量和空置率新增供应净吸纳量空置率平方米0204060801001201402011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025平均租金水平元/平方米/月存量（平方米）新增供应（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率净吸纳量（平方米）3,473,265 084.00 31.80%-18,301环比同比环比环比同比→↓↓↑↓注：此表为单季度数值，非全年累计值6戴德梁行 - 6来源: 戴德梁行研究部六大核心区域写字楼市场各区域概况总存量 3,473,265平方米注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。核心区域平均租金（元/平方米/月）空置率中央商务区83.35 27.37%科技商务区78.58 18.80%东大街85.86 30.93%金融城91.41 32.90%大源94.58 31.16%天府新区新商务区46.48 51.84%7戴德梁行 - 7未来供应（2026-2029）成都写字楼市场时代新世界T1联投中心T1来源: 戴德梁行研究部0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002026年2027年2028年2029年金融城天府新区新商务区平方米永立星城都ICC-成环贸广场（T1）金融城三期B07 地块交子方圆T2、T3交子金融街E、H、J、B、G、I座东方希望中心（2期）西部股权川投天府中心（华西牙科）金融城8号每经中心中海489超塔项目五粮液新经济中心8戴德梁行 - 8TMT, 14%房地产和建筑, 27%金融服务, 30%贸易零售, 10%制造业, 7%专业服务, 8%租赁成交成都写字楼市场租赁成交比例 （按产业类型划分）主要租赁交易注：以成交面积计项目名称商圈租户面积（平方米）中海国际中心AB金融城房地产和建筑2,000中海国际中心 F金融城金融服务2,000中海国际中心 J金融城房地产和建筑2,000天府国际金融中心南塔金融城金融服务1,500来福士广场科技商务区金融服务1,000来源: 戴德梁行研究部9戴德梁行 - 9市场总结成都写字楼市场概况• 本季度全市未录得新增供应，甲级写字楼存量规模维持在约347万平方米，其中金融城区域甲级写字楼存量占比约 32%。从未来供应看，金融城仍是未来新增项目的核心来源，2026年金融城三期项目集中入市在即 ，预计将对金融城和全市的甲级写字楼的供需平衡及主要运营指标造成持续压力。• 受疫情影响的滞后效应叠加新增供应持续释放 ，自2022年第一季度起，成都甲级写字楼租金进入下行周期 。截至2025年第四季度，租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月。在需求乏力的背景下，尽管业主普遍采取以价换量策略，市场去化效果仍较为有限 ，全市空置率持续攀升，2025年第四季度空置率同比上升6.0个百分点至31.8%。• 从年度表现来看，多数楼宇的新增出租面积仍低于退租面积 ，全市全年净吸纳量自有监测记录以来首次转为负值 ，市场需求疲弱。在宏观经济短期内难以出现显著改善的背景下 ，市场供需再平衡仍需时间 ，预计未来成都甲级写字楼仍将延续承压态势。展望• 随着金融城三期的建设持续推进 ，未来将有大量项目等待入市，届时，金融城板块的商务氛围和能级将得到跃升 ，同时区域内企业将有更加多元的办公选择 。但另一方面，在当前需求疲软的背景下，短期内较大规模的新增供应势必对金融城板块形成一定市场压力。• 地方平台公司持续加大土地储备力度，在办公物业市场的主导地位日趋凸显。区别于传统商业开发逻辑，地方平台公司更注重项目开发与城市产业发展目标的协同性，通过为优质企业及目标产业提供资源赋能 ，切实发挥对城市高质量发展的支撑作用。• 公募REITs扩容至商业不动产 ，其对底层资产的严格要求倒逼办公物业运营方摒弃粗放模式，通过ESG要素投入、租户结构优化及精细化运营提升资产价值，这将引导行业从 “开发销售” 向 “资产管理” 的转型，催生行业发展新范式。1002优质零售市场概况11戴德梁行 - 110%2%4%6%8%10%12%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020142015201