房地产行业上海225楼市新政点评：楼市改善趋势下政策放松加码，更彰显维稳房价的目标和决心

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 02 月 25 日 楼市改善趋势下政策放松加码，更彰显维稳房价的目标和决心 看好 ——上海 225 楼市新政点评 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，其中：1）优化限购：缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1套住房。符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。2）优化住房公积金贷款政策。3）完善个人住房房产税政策。 点评： ⚫ 京沪连续放松限购政策，短期房价改善背景下政策放松，预示行业政策积极性提升。25年 12 月，北京调整住房限购，减少非京籍家庭社保或个税缴纳年限、降低公积金首付比例；26 年 2 月，上海放松限购，缩短非沪籍居民购房社保或个税年限要求、居住证群体享有购房权限；提升公积金贷款额度；优化房产税政策。上海政策力度明显大于北京。从近期政策看，1 月 2 日《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位、并建议政策一次性给足，对房地产行业表态发生显著变化，政策进一步向需求端转向。此外，近期房地产行业融资方面的利好开始逐步增多，比如：1 月 9 日，财联社报道房地产融资“白名单”项目贷款可展期 5 年；1 月 28 日，“三条红线”政策逐步退场；1 月 27 日，保利拟申报商业不动产 REITs；2 月 3 日，华发股份拟向定增不超过 30亿元。综合之下，我们预计后续供需两端政策进一步发力，预计包括：按揭贴息、限购继续放松、人才政策、存量收储、城市更新以及融资支持政策，协同助力稳定房地产市场。值得注意的是，26 年 1 月以来，楼市成交热度明显回升，房价表现超预期修复，而在改善背景下政府继续推出政策，显示政策止跌回稳意图强烈，政策积极性在持续提升。 ⚫ 沪新政降低非沪籍购房门槛，公积金政策加强刚需购买力，置换链修复助力楼市小阳春。本次上海楼市新政重点在于：1）非沪籍居民购房门槛从连续社保或个税满 3 年减少为满1 年，且满 3 年限购 2 套（此前限购 1 套）；2）非沪籍居民持居住证满 5 年限购 1 套（此前无购房权限）；3）提升公积金额度，首套最高额度 240 万元（此前 160 万元），叠加多子女及绿色建筑额度 324 万元（此前 216 万元）；二套最高额度相应提升，多子女相应提升 20%，同时二套“认房不认贷”；4）本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税。本次上海在限购、公积金及房产税政策上均明显放松，力度大于北京、符合预期，整体有利于大幅降低非沪籍居民购房门槛，其中尤其内环内也放松至 3 改 1，有效激活外来购房需求；同时公积金新政利好低总价刚需房源成交，房产税新政利好改善需求释放。新政持续催化各类需求释放，并有望推动楼市置换链修复，小阳春确定性持续提升。此外，预计后续其他一线城市也有望继续跟进，并且预计后续行业供需两端政策也将进一步发力。 ⚫ 投资分析意见：楼市改善趋势下政策放松加码，更彰显维稳房价的目标和决心，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加京沪连续放松限购政策，政策面基调也更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。 ⚫ 风险提示：行业销售不及预期，融资环境超预期趋紧，支持政策推进不及预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共4页 简单金融 成就梦想 表 1：上海房地产政策措施内容对比 调整类别 调整前 调整后（2026/2/25） 户籍 购房区域 可购套数 具体要求 户籍 购房区域 可购套数 具体要求 调整住房限购政策 非沪籍 （成年单身=居民家庭） 外环外 不限套数 连续社保或个税满 1年及以上 非沪籍 （成年单身=居民家庭） 外环外 不限套数 连续社保或个税满 1年及以上 外环内 1 套 连续社保或个税满 3年及以上 外环内 1-2 套 连续社保或个税满 1年及以上限购 1套，3 年及以上限购2 套 居住证群体无购房权限 不限 1 套 在沪居住证满 5 年 沪籍 （成年单身=居民家庭） 外环外 不限套数 沪籍 （成年单身=居民家庭） 外环外 不限套数 外环内 2 套 外环内 2 套 沪籍多子女 外环外 不限套数 沪籍多子女 外环外 不限套数 外环内 3 套 外环内 3 套 购房套数 贷款额度 购房套数 贷款额度 优化住房公积金政策 首套 额度 160 万 首套 额度 240 万 多子女家庭首套 216 万 叠加购买绿色建筑 多子女家庭首套 324 万 叠加购买绿色建筑 二套 额度 130 万 二套 额度 相应予以提高 多子女家庭首套 130 万 多子女家庭首套 基础额度上提升 20% - 优化贷款套数认定：对于贷款已经结清、本市无住房或仅有 1 套住房，可继续公积金贷款 调整类别 购房套数 房产税政策 购房套数 房产税政策 完善个人住房房产税 首套 暂免征收房产税 首套及成年子女家庭唯一住房 免征收房产税 二套及以上 合并计算家庭全部住房面积后，给予人均 60