房地产行业2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半

请阅读最后一页的重要声明！ 2025 房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2026.01.06 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 1. 《2025 房企销售复盘：行业出清中，关注α机会》 2026-01-05 2. 《房地产行业跟踪周报》 2026-01-05 3. 《房地产行业跟踪周报》 2025-12-29 拿地金额及货值转正，十强占比过半 核心观点 ❖ 新增建面下降，新增拿地金额及货值微涨，央国企主导拿地市场：2025年百强房企新增土地建面 10090 万方，同比-4.6%，降幅收窄；新增拿地金额 11027 亿元，同比+2.6%；新增土地货值 22614 亿元，同比+2.3%，均是 2021 年以来首次恢复正增长。从拿地金额及货值排名看，央国企含量更高（拿地金额 TOP10 占 8 席，TOP30 占 25 席），民企出清更彻底。 ❖ 拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好：2025 年百强房企新拿地楼面价 10928 元/平，同比+7.6%；新拿地预估的销售楼面价 22411 元/平，同比+7.2%，均是 2022 年以来首次回升。重点房企中越秀新拿地楼面价 33841 元/平（最高），金茂新拿地楼面价 27777 元/平，同比+82.3%（增速最快）。通过对比公司新增土地预估的销售楼面价与公司销售均价，我们发现二梯队房企的两者趋势基本一致且稳健向上，整体销售价格的兑现情况较好，利润或有望率先修复。 ❖ 投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高：2025 年百强房企投资强度为 0.33，恢复至 2020 年左右的水平。保利、中海、华润、招商的投资强度分别为 0.31、0.39、0.34、0.39；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资强度分别为 0.46、0.39、0.35、0.46、0.39，绿城与金茂的投资强度最高。 ❖ 投资市占率马太效应显著，TOP10 房企占据半壁江山：2025 年 TOP10房企新增拿地金额占比 54.6%，同比+5.5pct；新增货值占比 54.7%，同比+9.4pct。保利、中海、华润、招商的投资市占率分别为 7.1%、9.0%、7.2%、7.0%，与销售市占率相差不大；金茂、越秀、建发、绿城、滨江的投资市占率分别为 4.7%、3.9%、3.9%、6.3%、3.6%，高于销售市占率，有望带动销售市占率上升，其中金茂的投资市占率同比+2.2pct，上升速度最快。 ❖ 投资建议：我们预计 2026 年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐 A 股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。 ❖ 风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 -8%-1%5%12%19%26%房地产沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 新增建面下降，新增拿地金额及土地货值微涨 .............................................................. 4 1.1 百强房企新增土地建面近五年呈收缩态势 ................................................................ 4 1.2 百强房企新增拿地金额及新增土地货值同比小幅上升 ................................................. 4 1.3 新增拿地金额及货值排名：央国企继续主导市场 ....................................................... 5 2 拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好 ................................... 7 2.1 百强房企新拿地及预估销售楼面价上升 ................................................................... 7 2.2 TOP10 房企拿地楼面价及预估销售楼面价维持高位 .................................................. 8 2.3 2025 年越秀新拿地楼面价最高，金茂新拿地楼面价上升最快 ..................................... 10 2.4 新拿地预估销售楼面价分化，二梯队房企销售价格兑现较好 ....................................... 11 3 投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高 ............................................................. 13 3.1 百强房企的投资强度上升 ..................................................................................... 13 3.2 2025 年绿城与金茂的投资强度最高，均达到 0.46 ................................................... 14 4 投资市占率：马太效应显著，TOP10 房企占据半壁江山 ............................................... 15 4.1 TOP10 房企占新增拿地金额及新增货值的一半 ....................................................... 15 4.2 重点房企投资市占率与销售市占率的趋势匹配 ......................................................... 16 5 投资建议 .............................................................................................................18 6 风险提示 .........................................................................