房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘，行业出清中，关注α机会

请阅读最后一页的重要声明！ 2025 房企销售复盘：行业出清中，关注α机会 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2026.01.05 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2025-12-29 2. 《现房销售模式下，行业将如何演变？》 2025-12-29 3. 《房地产行业跟踪周报》 2025-12-23 行业出清中，关注α机会 核心观点 ❖ 百强房企销售额近五年呈渐进式收缩态势，中国金茂逆势而上：2025年百强房企全口径销售额 33572 亿元，同比-19.8%；权益销售额为 24645亿元，同比-20.1%；权益比例为 73.4%。销售额近五年呈渐进式收缩态势，2025 年降幅有所收窄。在 2025 年销售额 TOP30 房企中，四大央企确立并巩固行业 TOP4 的地位，TOP10 房企中仅滨江集团一家民企。重点房企中，中国金茂α凸显，2025 年销售额同比+16%，行业排名重回前十，成为唯一恢复正增长的重点房企。 ❖ 销售均价加速上升，滨江连续十年占据榜首，金茂增速达 50%：2025年百强房企销售均价达 2.01 万元/平（明显超过全国平均约 1 万元/平），同比+8.9%，较 2024 年同比+3.1%的增速有所提升。重点房企中，滨江集团销售均价为 4.3 万元/平，连续十年保持第一；中国金茂销售均价为 2.5 万元/平，同比+50%，增速最快。 ❖ 行业马太效应加剧，千亿房企由央国企主导：2025 年 TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 销售额门槛分别同比-3.5%、-24.9%、-13.3%、-26.7%，TOP10房企降幅更小；TOP10门槛已是TOP30、TOP50、TOP100门槛的 4.0、6.5、16.4 倍，TOP10 房企强者愈强。2025 年全口径销售额千亿的房企数量合计 10 家（其中 7 家央国企），回到 2016 年前的水平。 ❖ 头部 TOP10 房企市占率持续提升，头部房企更受益于行业出清： 2025 年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企销售市占率分别为 49.6%、24.4%、12.0%、14.0%，较 2024 年分别+2.0pct、-0.9pct、-0.3pct、-0.7pct。其中 2015-2025 年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 销售市占率分别+7.1pct、+0.5pct、-1.7pct、-5.9pct，而 2021 年底到 2025 年年底，销售市占率分别+13.6pct、-5.5pct、-4.8pct、-3.4pct，即 TOP10 销售市占率主要提升的阶段是在本轮下行期。 ❖ 投资建议：我们预计 2026 年商品房销售额降幅有望继续收窄，而市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值，推荐滨江集团、招商蛇口、华润置地、绿城中国、中国海外发展。 ❖ 风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约。 -8%-1%5%12%19%26%房地产沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 销售额：规模延续收缩，行业格局进一步巩固 .............................................................. 4 1.1 全口径销售额连续五年下行 ................................................................................... 4 1.2 权益销售额同步下滑，权益比例有所提升 ................................................................ 5 1.3 2025 年房企销售额排名：央国企继续主导市场 ........................................................ 6 1.4 2025 年重点房企销售额：跌幅普遍收敛，金茂实现逆势增长 ...................................... 7 2 销售均价：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼 ........................................................ 9 2.1 销售均价延续上涨趋势，且涨幅走扩 ...................................................................... 9 2.2 2025 年重点房企销售均价排名：滨江稳定榜首，金茂开始回归 .................................. 10 2.3 2025 年重点房企销售均价：表现有所分化，金茂均价涨幅最高 .................................. 11 3 销售门槛：千亿房企持续减少，央国企扛大旗 ............................................................. 13 3.1 百强房企销售门槛继续下移 .................................................................................. 13 3.2 2025 年千亿房企数量回到 2016 年前 .................................................................... 14 3.3 千亿房企由央国企扛大旗 ..................................................................................... 15 4 市占率：本轮周期 TOP10 房企市占率提升最快 .......................................................... 16 4.1 十年维度看 TOP10 房企市占率明显提升，且主要提升集中在本轮下行期 ..................... 16 4.2 重点房企市占率普升，头部市占率提升更受益于本轮周期 .......................................... 1