2026大中华区房地产市场展望

戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望02026大中华区房地产市场展望2025年12月大中华区研究部目录P2摘要P3介绍P4宏观趋势P5热点话题和另类资产P6写字楼市场P7零售物业市场P8工业物流市场P9大宗交易市场P10城市市场P24要点总结1戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望2宏观趋势2026年仍将是经济结构转型的调整之年，扩大内需、提振消费将成为拉动来年经济增长的主要动力。摘要热点话题和另类资产由人工智能驱动的数据中心将持续受到投资者关注 。市场剧烈竞争环境下，资产管理在提升资产价值中愈发展现其重要性。写字楼新质生产力的发展将带动 TMT行业需求在 2026年显著增长 ，配套设施已成为业主的核心差异化优势。零售物业中国零售品牌在竞争中强势崛起 ，并从“规模扩张”转向“价值创造”。消费市场正在从满足物质需求转化为提供体验感和情感共鸣。工业物流2026年，物流与制造设施整合将持续强化大中华区供应链韧性及竞争力。全球产业链的重塑为工厂空间搬迁创造投资机遇。大宗交易公募REITs范围进一步扩大至写字楼及酒店将推动投资者对该板块的关注度。2戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望EXECUTIVE SUMMARY戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望3介绍作为 “十五五 ”规划的开局之年 ，2026年大中华区商业地产的发展受到包括宏观经济 、产业布局 、市场供给与消费迭代等多重因素的影响 。本篇报告考察了近些年房地产市场的发展情况 ，并探讨了 2026年可能影响未来市场发展机遇的相关领域 。具体而言，报告聚焦以下几点：•宏观趋势•热点话题和另类资产•写字楼市场•零售物业市场•工业物流市场•大宗交易市场•城市市场，包括：北京、上海、深圳、广州、 成都、香港、台北戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望4宏观趋势新质生产力及现代化产业体系建设新能源汽车、生物制药等行业的亮眼表现让规划引领、资本跟进、技术突破最后形成规模化的扩张成为中国产业发展并实现突破的有效路径 。2026年中国将聚焦技术转化形成增量市场 ，这有望催生一批新的企业，既有企业也有望实现规模扩张。房地产高质量发展从“有房住”到“住得好”的转变让房地产在国民经济发展中扮演的角色产生了根本性变化 。预计整体市场价格在未来两年有望企稳 ，从而成为推动温和通货膨胀的前奏。市场增量将继续聚焦保障性住房建设 、租赁市场培育和城市更新工程。提振消费扩大内需 、提振消费将成为 2026年拉动经济发展的重中之重 ，发展重点则从供给侧转向需求端 。从“投资于物 ”向“投资于人 ”的转变将使居民在教育 、社保、就业、卫生健康 、保障住房等方面提升安全感，从而提升消费意愿。图1：三大需求对中国经济增长的拉动（2022年 — 2025年前三季度）图2：中国创新药企大型授权交易在全球占比资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部资料来源：央广传媒，戴德梁行研究部0%10%20%30%40%50%2019202020212022202320242025 1-5月-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3最终消费支出对GDP增长的拉动点资本形成总额对GDP增长的拉动点净出口对GDP增长的拉动点中国GDP实际同比2022202320242025戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望5热点话题和另类资产资产管理——价值引擎随着中国商业地产市场竞争愈发激烈，资产管理的重要性日益凸显。供应集中放量推升了空置率，导致租金疲软。展望未来，资产管理已不再是单纯的维护工作，而是项目实现差异化的核心手段。资产管理涉及运营效率提升、ESG改造和租户组合优化等多方面，可显著提升净营业收入（NOI）、吸引机构资本，以及保持资产价值。绿色转型，非此即退践行绿色低碳可持续发展对中国房地产行业具有重要意义。随着投资者和租户对企业ESG表现的关注，绿色认证建筑的资产价值和吸引力显著提升。将可持续发展理念贯穿于项目的全生命周期，从节能设计到既有资产改造，能够有效降低风险、让资产在长期持有中保持价值韧性，并在快速发展的市场中保持竞争优势。AI驱动的基础设施浪潮中国数据中心在人工智能、云计算及数字基础设施需求的推动下，正经历快速发展。我国深入实施“东数西算”工程，把东部地区经济活动产生的大量数据和需求放在算力资源丰富的西部地区来计算和处理，在西部地区加速布局智算中心、绿色算力中心等数据中心。展望未来，5G、物联网、大数据和人工智能的持续发展将推动国内外企业加速数字化转型，使数据中心成为具备显著增长潜力的资产类别。图3：升级改造工程相关服务图4：上海甲级写字楼新增供应 — 绿色和非绿色的建筑面积资料来源：戴德梁行项目管理服务部，戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002015201620172018201920202021202220232024Q1-Q32025非绿色绿色平方米技术尽职调查建筑设计顾问室内设计顾问项目计划监督合约及造价管理工程设计管理装修施工管理可持续环保戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望6写字楼市场图5：中国AI核心产业规模（2021年 — 2024年）科技自立自强催生大中华区写字楼新需求高水平科技自立自强引领发展新质生产力 ，聚焦于此的战略性产业将为大中华区写字楼租赁市场注入新动能 。TMT行业将迎来显著扩张 ，推动行业核心创新中心对高标准办公空间的需求 。金融行业将加速 “向优质资产靠拢 ”的趋势，企业更倾向于选择区位优越 、品质卓越的办公场所 。新能源与高端制造业对总部及研发设施的需求也将为市场增添稳健动力 ，并侧重于符合 ESG标准的建筑以及人才集聚效应。自用型买家构筑市场韧性自用型买家仍将是大中华区写字楼资本市场的重要支撑力量，推动市场需求。高成长型国内企业，特别是高科技和金融领域的企业 ，积极购置自用空间。这一模式不仅赋予企业资本支出的掌控力 ，也建立了稳定的总部形象。在核心城市市场中，自用型买家的投资交易额占比提升 ，突显其在租赁市场和资本市场的重要作用。配套设施是提升办公空间竞争力的关键在竞争激烈的大中华区写字楼市场中，配套设施供应已成为并将继续作为业主的核心差异化优势。租户出于吸引和留住人才的需求，偏好优先考虑员工体验的楼宇。未来，业主必须战略性的投资于高端设施，如健康设施、协作空间、高品质餐饮和先进的智能楼宇技术。业主将楼宇升级为配套设施丰富的生态系统，对于提振租金预期、提高出租率以及增强长期租户粘性至关重要。资料来源：深圳市人工智能产业协会研究部，信通院，戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部人民币 亿元02,0004,0006,0008,0002021202220232024图6：一线城市大宗交易市场写字楼自用与投资占比变化（以成交额计）投资74%自用26%2016年 — 2020年投资61%自用39%2021年 — 2025年前三季度戴德梁行丨2026年大中华区房地产市场展望7图7：2025年中国消费者品牌倾向国产品牌崛起足