房地产行业商业不动产REITs系列一：商业不动产REITs正式启幕

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 商业不动产 REITs 正式启幕 商业不动产 REITs 系列一 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 大悦城 000031 CH 3.41 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 1 月 05 日│中国内地 动态点评 2025 年 12 月 31 日证监会及沪深交易所集中发布 30 项 REITs 相关政策，以证监会 63 号文和 21 号公告为顶层设计，标志 C-REIT 正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，1 月 4 日，中国日报发文称，商业不动产 REITs 迈出构建房地产新发展模式关键一步。资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启 C-REIT 规模化提速发展。我们认为，商业不动产 REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著。这对于相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益。 政策背景：地产发展新模式下，推进 C-REIT 步入“高质量发展” REITs 体系的重大变革的推动因素，主要在于三个方面：1、通过 REITs 盘活存量，有助于建立房地产发展新模式：与基础设施推出时相比，政策对房地产行业的态度切换是本次商业地产 REITs 扩围的重要背景；2、试点经验深化推广，完善 C-REIT 体系架构：市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，这也意味着，今后 C-REIT 的底层资产与海外 REITs 拉齐，形成全品类覆盖；3、推动 REITs 高质量发展以及满足市场需求：本轮政策优化的原因，旨在提升市场流动性与内生增长能力，并更好地满足市场需求。 政策核心：扩围至商业不动产，开源增效 作为本次政策包中最重要的顶层文件，63 号文的主旨即开源增效，开源主要是扩大供给并引入资金，增效则是优化机制和强化监管。扩大供给方面，打破了原始权益人自持限制，并加大定价市场化属性；引入资金方面，通过完善市场产品链以及开放需求通道，增强资金吸引力；优化机制方面，优化估值和发行定价机制，同时加快专项立法，强化 REITs 长期投资价值；强化监管方面，主要是健全交易监测机制和压实中介机构责任，为后续资产估值与收益稳定性提供基础。21 号公告则是 11 月 28 日征求意见稿的正式版本，标志着商业不动产 REITs 的正式启动。 影响与展望：迈入规模化发展新阶段，商业不动产或成焦点 首先，三因素有望推动 REITs 规模化提速：1、原始权益人发行动力有望增强。动力在于底层资产的扩围以及自持要求的放松拓宽原始权益人的范围、回收资金用途灵活度提升、更贴合二级市场的定价体系；2、参与资金有望大幅扩围，动力在于多样化的底层资产以及收益率、多层次产品体系以及投资通道；3、审核管理机制提效。包括缩短发行审核和扩募等待期、精细化披露事项提升审批效率等。其次，商业不动产或将成为规模扩张空间最可观的板块；此外，我们认为整个 REITs 市场有望走向成熟，改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系有望更为健康。 投资建议 我们认为 REITs 新政的出台意味着 C-REIT 有望进入规模化发展期，尤其是商业 REITs 发展空间可观。对于商业地产相关企业而言，有望打破资产高沉淀的约束，提升资产流动性，同时 REITs 有望加大管理溢价的方差，进而有望进一步推动相关优质资产以及企业的价值重估。我们推荐在商业地产深耕多年的商业地产运营商以及在商管领域有管理溢价和布局优势的物管企业：龙湖集团、华润置地、新城控股、新鸿基地产、领展房产基金、大悦城、招商蛇口、中国海外发展、中国金茂、华润万象生活以及招商积余。 风险提示：消费下行风险，部分运营商经营风险，试点推进节奏不及预期。 (9)(0)91726Jan-25May-25Sep-25Jan-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 25 年 11 月 28 日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》， 2025 年 12 月 31 日，证监会及沪深交易所集中发布 30 项 REITs 相关政策，核心围绕商业不动产 REITs 试点落地与市场高质量发展展开。本次政策包以证监会 63 号文（《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》）和 21 号公告（《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》）为顶层设计，沪深交易所同步出台配套体系，从扩大资产范围、优化审核机制、完善发行交易规则、强化信息披露等维度构建全方位制度框架。1 月 4 日，中国日报发文称，商业不动产 REITs 迈出构建房地产新发展模式关键一步。 政策背景：地产发展新模式下，推进 C-REIT 步入“高质量发展” 本次 REITs 体系的重大变革的推动因素，主要在于三个方面： 1. 通过 REITs 盘活存量，有助于建立房地产发展新模式：与基础设施推出时相比，政策对房地产行业的态度切换是本次商业地产 REITs 扩围的重要背景。我国公募 REITs 从基础设施起步，21 年初次入市项目为高速公路、产业园区等板块，直到 24 年，C-REIT才迎来首批以购物中心为代表的商业不动产标的，而且是以消费基础设施的名义得以发行。此前 REITs 对房地产的谨慎态度，源于对行业上行期地产融资的顾虑，本次明确发展商业不动产 REITs，同时把这一举措纳入支持构建地产发展新模式中，我们认为这属于行业支持政策加码，对地产颇具意义。 2. 试点经验深化推广，完善 C-REIT体系架构：前期基础设施 REITs 试点已覆盖产业园区、收费公路、仓储物流等领域，本次政策聚焦商业不动产领域，实现 REITs 资产类型从“基础设施”向“不动产”的扩容，标志市场进入“基础设施+商业不动产