房地产行业第1周周报：本周成交同比降幅收窄；个人销售不足2年住房增值税税率降至3%

房地产行业 | 证券研究报告—行业周报 2026 年 1 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 1 周周报（2025 年 12月 27 日-2026 年 1 月 2 日） 本周成交同比降幅收窄；个人销售不足 2 年住房增值税税率降至 3% 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积 281.9 万平，环比上升 0.5%，同比下降 21.5%，同比降幅较上周收窄 16.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 51.9%、-7.2%、-34.7%，同比增速分别为 0.5%、-22.9%、-54.7%，一、二线城市同比降幅较上周分别收窄 38.1、14.3 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大 10.3 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积 126.2万平，环比下降 28.0%，同比下降 15.9%，同比降幅较上周收窄 13.4 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-20.0%、-22.8%、-46.7%，同比增速分别为-26.1%、-5.5%、-11.1%，一线城市同比降幅较上周扩大 2.9 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 34.5、6.2 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为 11398 万平，环比增速为-0.7%，同比增速为-7.0%；去化周期为 16.2 个月，环比下降 1.6 个月，同比上升 4.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.5、12.4、65.8 个月，环比分别下降 2.2、0.8、4.9 个月，同比分别上升 4.5、3.1、34.1 个月。  土地市场同环比均量跌价涨；溢价率同环比均上升。百城全类型成交土地规划建面 4375.0 万平，环比下降 15.4%，同比下降 16.5%；成交总价 1113.6 亿元，环比下降 14.1%，同比下降 8.5%；楼面均价 2545.5 元/平，环比上升 1.6%，同比上升9.5%；溢价率 8.7 %，环比上升 7.3 个百分点，同比上升 6.9 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量 19.6 亿元，环比下降 68.5%，同比下降 20.2%（前值：32.0%）。总偿还量为 23.0 亿元，环比下降 69.7%，同比下降 45.1%（前值：5.7%）；净融资额-3.3 亿元。  板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降 2.6pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.1%，较上周下降 0.1pct。房地产板块 PE 为 24.64X，较上周下降 0.04X。  百强房企 12 月全口径销售同比降幅收窄；全年下降 20%。百强房企 12 月全口径销售额同比-27.9%（前值：-37.1%）；权益口径同比-26.7%（前值：-36.3%）。2025 年全年百强房企全口径销售金额 3.36 万亿元，同比-19.8%（前值：-18.8%）；权益口径 2.46 万亿元，同比-20.1%（前值：-18.9%）。 政策  个人销售住房增值税税率从 5%下降至 3%，降至历史最低水平。2025 年 12 月30 日，财政部、国家税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，自2026 年 1 月 1 日起，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税。 投资建议  当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 1 月 5 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................