房地产行业重大事项点评：北京楼市再宽松

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2025 年 12 月 26 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 北京楼市再宽松 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 事项： 2025 年 12 月 24 日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等 4 部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。 评论： 本次北京房地产相关政策优化内容主要包括： 限购方面：1）非京籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 2 年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。2）二孩及以上的多子女居民家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。 商业贷款方面：各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 公积金贷款方面：借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 1 北京楼市政策优化前后对比、与上海现行政策对比 资料来源：北京住建局，上海住建局，华创证券整理 整体来看，政策优化力度较为温和，预期政策效果可能是北京楼市小幅脉冲回暖。1）本次政策优化相对有效的方向，可能是利率定价机制安排方面，不再区分首套房和二套住房，从而降低改善客群的按揭还款压力；另外，非京籍家庭购买五环内商品房的社保/个税缴纳年限，由“3 年”调减为“2 年”、购买五环外商品房的，由“2 年”调减为“1 年”，有助于释放非京籍家庭购买力。2）据克而瑞数据，2025 年 1-11 月北京新房成交面积约420 万方，同比下降 9%，但 11 月单月成交 28 万方，同比下降 52%。 图表 2 2025 年 11 月北京新房成交面积约 28 万方，同比下降 52% 资料来源：克而瑞，华创证券 上海政策优化前政策优化后现行政策限购五环外：非京籍连续缴纳社会保险或个人所得税满2年，可不限购套数购买住房五环内：非京籍连续缴纳社会保险或个人所得税满3年，限购1套住房五环外：非京籍连续缴纳社会保险或个人所得税满1年，可不限购套数购买住房五环内：非京籍连续缴纳社会保险或个人所得税满2年，限购1套住房外环外：非沪籍连续缴纳社会保险或个人所得税满1年，可不限购套数购买住房外环内：非沪籍连续缴纳社会保险或个人所得税满3年，限购1套住房商业贷款首套房贷利率为3.05%购买二套房，五环内商贷利率为3.45%，五环外3.25%首套房、二套房房贷利率下限为3.05%首套房、二套房房贷利率下限为3.05%公积金政策首付比：首套房最低20%，二套房30%贷款额度：首套房家庭最高120万，符合多子女家庭、绿色建筑条件可上浮，首套最高可贷160万首付比：首套房最低20%，二套房25%贷款额度：首套房家庭最高120万，符合多子女家庭、绿色建筑条件可上浮，首套最高可贷160万。首付比：首套房最低20%，二套房25%，若所购住房位于临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山的，最低20%贷款额度：首套房个人最高80万，家庭最高160万，多子女家庭（至少含1名未成年人）购买首套住房，额度上浮20%；购买二星级及以上新建绿色建筑住房，额度上浮15%。首套最高可贷216万多子女家庭京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买1套商品住房京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房沪籍多子女家庭，可在外环内购买3套商品住房在沪连续3年缴纳社保或个税的非沪籍多子女家庭，可在外环内内购买2套商品住房北京01020304050607080901001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022202320242025（万方） 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 2026 年北京拿地先验判断难度仍然较大，更加考验房企拿地精准度。虽然从数据来看，北京宅地成交面积逐年降低，但整体供地诉求仍然较强，表现为：1）外围区域宅地成交大幅减少，但库存去化较缓慢；2）核心区呈现一定的超供现象，对二手房价产生了冲击，且同区域新房之间互相竞争也更为激烈。2025 年 1-11 月北京宅地成交面积 359 万方，预计全年成交面积仍同比下降；从供地结构来看，海淀区、朝阳区宅地成交面积增加，而前期库存较大的丰台、昌平、大兴区等供地明显减少。 图表 3 近年来北京宅地成交建面整体呈下降趋势 图表 4 海淀区、朝阳区宅地成交面积增加 资料来源：克而瑞，华创证券 资料来源：克而瑞，华创证券 当前房地产演绎后周期属性，经济见底地产才能见底，租金（反映居民收入）比租金收益率更为重要。1）地产承压对经济传导是广义财政支出下滑，总需求曲线左移。过量库存及土地财政和土地金融失效，导致地产无法像过去一样，成为启动经济的外生变量，因此，这轮地产会演绎后周期逻辑。唯有足够推动总需求曲线右移的政策出台，经济向好收入改善后,地产才能量价见底。2）一般资产价格的定价是未来收益的折现，简化估值可以是 eps/折现率，如股票=eps/（1/PE）、房价=租金/租金收益率看，虽然分母端往往可以衡量估值是否合理，但其前提条件是分子端的稳定。即使某些时候资产价格跌在合理的静态估值下，市场对于分子端可能较为悲观，从而静态估值很低，而估值的拐点并非自然出现，而是市场对于分子端的预期发生了变化。3）切换到收入-房价的角度，二手房交易的本质是居民间交换资产，并不是简单的供需关系，当居民收入好转，则买家出价能力改善，同时卖家持房能力增强，二手房挂牌量必然会下降，而成交价格逐步抬升；反之，若仍存在收入压力，即使成交量上升，价格仍然可能承压。 图表 5 2024 年国有土地使用权出让收入 4.9 万亿元，较高点下降 44% 资料来源：Wind，华创证券 0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5010020030040050060070080020212022202320242025年1-11月宅地成交建面（万方）楼面价（万/平，右轴）020406080100120海淀