REITs月度观察：公募REITs扩围至商业不动产，二级市场价格波动下跌

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 12 月 6 日 总量研究 公募 REITs 扩围至商业不动产，二级市场价格波动下跌 ——REITs 月度观察（20251101-202501130） 1、 一级市场 截至 2025 年 11 月 30 日，我国公募 REITs 产品数量达 77 只，合计发行规模达 1993.01 亿元（不含扩募）。从底层资产类型来看，截至 2025 年 11 月 30 日，交通基础设施类发行规模最大，共发行 687.71 亿元，园区基础设施类 REITs 发行规模次之，为 329.33 亿元。 根据上交所及深交所项目动态披露，截至 2025 年 11 月 30 日，共有 20 只 REITs处于待上市状态，其中 13 只为首发 REITs，另外 7 只为待扩募 REITs。 2、 二级市场表现 价格走势：2025 年 11 月 1 日-2025 年 11 月 30 日（以下简称“本月”），我国已上市公募 REITs 的二级市场价格整体呈现波动下行的趋势。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>REITs>原油>美股>可转债>A股。 从项目属性来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 的二级市场价格走势于本月呈现分化：产权类 REITs 有所下跌，而特许经营权类 REITs 有所上涨。从底层资产类型来看，本月交通基础设施类 REITs 涨幅最大。本月，回报率表现较好的底层资产类别为交通基础设施类、消费类和保障房类。从单只 REIT 层面来看，有 28 只 REITs 上涨，有 49 只 REITs 下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏首创奥莱 REIT、华夏金茂商业 REIT 和华夏中国交建 REIT。 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募 REITs 成交规模较上月有所增加，新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先其他。已上市的 77 只 REITs月内总成交额为 109.1 亿元，月内区间日均换手率均值为 0.61%。从单只 REIT层面来看，月内成交量前三的是华夏合肥高新 REIT/华夏基金华润有巢 REIT/东吴苏园产业 REIT；成交额方面，月内成交额前三的是华夏基金华润有巢 REIT/华夏中国交建 REIT/华夏合肥高新 REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达-2116 万元，市场交易热情较上月有所下降。从不同底层资产 REITs 来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是消费基础设施类/水利设施类/新型设施类；从单只 REIT 来看，本月主力净流入额前三的 REITs 是华夏中海商业 REIT/华夏华润商业 REIT/中金印力消费 REIT。 大宗交易：本月大宗交易总额为 21.6 亿元，环比上月有所增加。本月月内有 20个交易日有大宗交易，大宗交易总成交额为 21.6 亿元，2025 年 11 月 12 日大宗交易成交额是月内单日最高，为 30082 万元；单只 REIT 来看，月内大宗交易成交额前三的是招商高速公路 REIT/中信建投国家电投新能源 REIT/中信建投明阳智能新能源 REIT。 3、 风险提示 1） 警惕 REITs 二级市场价格波动风险； 2） 警惕政策不及预期风险； 3） 由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。 作者 分析师：张旭 执业证书编号：S0930516010001 010-58452066 zhang_xu@ebscn.com 分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001 010-56513054 qinfanghao@ebscn.com 分析师：李爱娅 执业证书编号：S0930525060002 010-57378069 liaiya@ebscn.com 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 固定收益 目 录 1、 一级市场 .......................................................................................................................... 4 1.1 已上市项目 ............................................................................................................................................. 4 1.2 待上市项目 ............................................................................................................................................. 5 2、 二级市场表现 ................................................................................................................... 6 2.1 价格走势 ................................................................................................................................................ 6 2.1.1 大类资产层面 ........................................................................................................................................ 6 2.1.2 底层资产层面 ........................................................................................................................................ 7 2.1.3 单只 REIT 层面 ..................................................................................................................................... 8 2.2 成交规模及换手率 .....................................................