月酝知风之地产行业：政策优化预期升温，关注中期楼市企稳可能

证券研究报告2025年12月17日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）政策优化预期升温，关注中期楼市企稳可能2核心摘要本月观点：中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，市场对政策预期有所升温，我们认为降低房贷利率增加购房吸引力仍有必要，关注后续房贷利率变化（包括贴息/降息/房贷加点变化等）。我们在2026年年度策略《曙光渐近，拥抱价值》中对比本轮国内调整与海外此前调整周期，当前国内量价调整幅度已与海外接近，仅调整时间（截止2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比海外，2026H2到2027年行业或迎来底部企稳。2025Q2中国香港Hibor下调导致房贷利率下降或为区域楼市企稳重要因素，若2026年房贷利率超预期下调，或形成类似香港催化，关注2026H2到2027楼市企稳可能性。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策：商业不动产REITs启动试点，中央经济工作会议稳地产去库存。商业不动产REITs启动试点，将REITs发行范围进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等新领域，助力地产转型及轻重分离；中央经济工作会议稳地产去库存，稳楼市仍需提振居民购房意愿，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑仍将继续推进。资金：居民中长期贷款同比少增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年11月M2、社融同比增速环比下滑0.2pct、持平；11月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元；2025Q3新发放个人住房贷款利率3.07%。楼市：受上年Q4高基数影响，10月以来同比降幅呈现扩大趋势。11月重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降4.6%；12月（截至12日）重点50城新房日均成交同比降48.9%，环比升8.8%。11月重点20城二手房日均成交同比降27.8%，环比升14.4%，12月（截至12日）重点20城二手房日均成交同比降27.9%，环比升12.9%。新房价格表现优于二手，一线城市二手房价格持续承压。地市：供给规模环比抬升，土拍热度维持低位。临近年底各地土地供给规模维持高位，11月百城土地供应建面3.1亿平米，环比升130%；百城成交建面1.2亿平米，环比降1%；百城平均溢价率2.73%，环比降0.6pct。房企：高基数下房企销售11月同比降幅扩大，单月拿地强度环比回落。克而瑞百强房企2025年11月单月销售金额同比下滑36.8%；前11月累计销售金额同比下滑18.8%，降幅较上月扩大2.1pct。11月50强房企平均拿地销售金额比19%、拿地销售面积比31%，环比分别降13pct、7pct，大悦城、中国金茂、滨江集团拿地强度靠前。板块表现：11月申万地产板块跌2.81%，跑输沪深300（-2.46%）；截至2025年12月15日，当前地产板块PE（TTM）58.54倍，估值处于近五年94.24%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：商业不动产REITs启动试点，中央经济工作会议稳地产去库存3资料来源：财联社、证监会、中国政府网、平安证券研究所•商业不动产REITs启动试点，助力地产转型及轻重分离：11月27日国家发展改革委李超表示，将REITs发行范围进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等新领域；次日证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》。结合2020年4月基础设施REITs试点启动，中国REITs市场步入"基础设施+商业不动产"双轮驱动的REITs新纪元。我们认为，在丰富REITs投资品种的同时，一是有助于盘活存量商业不动产，增加房企商业资产变现及退出渠道；二是打通商业不动产投融管退全链条，加速房企由“三高”开发模式向资产运营管理模式转型；三是利于推动商业地产企业轻重分离，实现投资、开发与运营的分离，帮助商管企业扩大在管规模。•中央经济工作会议稳地产去库存：中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，再次提及控增量、去库存、优供给；存量库存高企、居民预期较弱仍为楼市修复主要堵点，收购存量商品房为库存去化有效举措，后续存量房收储用于保障性住房有望持续推进。除收储外，稳楼市仍需提振居民购房意愿，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑仍将继续推进。。时间文件/出台部门主要内容2025/11/27国家发展改革委推动REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公等2025/11/28证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见2025/12/12中共中央政治局着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。中央层面政策细则4资料来源:成都市住房和城乡建设局官网、佛山市住房和城乡建设局官网、广州安居集团公众号、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：多地推动存量资源优化利用，加大存量土地物业调供力度 多地推动存量资源优化利用：广州、佛山、成都分别持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源、加大存量土地“收调供”力度、允许自持商业物业有条件调整和转让等，推动存量资源优化利用。时间城市主要内容11月18日 广州广州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源11月20日 佛山加大存量土地“收调供”力度，严控新增商服用地供应规模和商住用地配比11月21日 成都完善商住项目进度挂钩机制，允许存量商办功能兼容转换，允许自持商业物业有条件调整和转让资金：居民中长期贷款同比少增，11月LPR报价持平5资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速 2025年11月M2同比增长8%，增速环比下滑0.2pct；社融存量同比增长8.5%，增速环比持平； 2025年11月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比持平；11月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元。3.00 3.50 2.93.03.13.23.33.43.53.63.72025/012025/032025/052025/072025/092025/11%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年678910111213142022/112023/052023/112024/0