地产行业周报：假期港资地产普涨，重申全年看好

1假期港资地产普涨，重申全年看好证券研究报告2026年2月23日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要核心观点：春节成交新房、二手房分化，关注节后楼市走向。春节假期新房成交相对平稳，2.15-2.22可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2.15-2.22北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1%。春节期间（2.15-2.23）内房股指数上涨0.43%。我们认为节后楼市走向仍为板块短期走势关键，房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值。 假期港资地产普涨，重申保持仓位，股价空间仍存。春节期间（2.15-2.23）主流港资地产多数上涨，其中恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产、太古地产、信和置业涨6.79%、4.71%、4.61%、3.66%、2.62%。我们认为港资房企上行空间仍存：1）以新鸿基地产为例，目前PB为0.66倍，仍低于业务模式（开发+持有）类似的华润置地（PB 0.76倍），但中国香港楼市已经企稳，内地楼市仍在探底；2）上轮中国香港楼市调整于2003年见底，新鸿基地产最高超过1倍PB，当下仍有空间；3）2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅307%、257%和1128%，本轮新鸿基地产自2025年4月以来涨幅翻倍，但仍远低于上轮周期。我们认为房地产作为周期行业，本轮中国香港楼市25年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，坚定看好全年港资房企表现。 中国香港商业地产亦存机会，同步关注港资商业运营商。我们在1月发布专题报告《香港商业地产逐步触底，标杆商业开发运营商梳理》，我们认为中国香港商业地产现触底信号，核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，随着宏观及楼市环境改善下有望逐步走出低谷，但当前市场对于香港商业零售复苏仍存分歧，我们认为主要公司股价尚未完全反映未来香港商业零售复苏预期，存在一定预期差，建议关注港资商业运营商太古地产、恒隆地产等。 投资建议：持续建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策环境监测：重庆发文发挥政策集成效应稳定房地产市场。3核心摘要市场运行监测：1）春节新房成交相对平稳，核心城市二手房增幅明显。春节假期（2.15-2.22）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1%；北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海二手房各合计成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6%。2）库存环比下降，去化周期20.9个月。截至2026年2月20日，16城取证库存8995万平，环比降0.1%，去化周期20.9个月。资本市场监测：1）地产债：春节假期（2.16-2.22）无境内地产债发行。2）地产股：春节假期（2.15-2.23）内房股指数涨0.43%，其中华润置地、保利置业集团、中国海外宏洋集团、华润万象生活涨4.01%、2.25%、2.14%、1.62%；主流港资地产多数上涨，其中恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产、太古地产、信和置业涨6.79%、4.71%、4.61%、3.66%、2.62%。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。4重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年2月20日股息率4.6%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2026年2月20日，最新股息率7.3% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年2月20日仅0.38倍PB，股息率3.9%，2026年以来涨幅16% 2024年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2026年2月20日）/2025年销售额比为18%，截至2026年2月20日PB 0.72倍，2026年涨幅31.2%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理5来源：重庆市住房和城乡建设委员会网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年2月9日 重庆发布关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所；注：2026年春节假期选取2026.2.15-2026.2.22，其余年份为完整假期，新房可比12城为上海、武汉、苏州、成都、青岛、济南、福州、佛山、温州、韶关、莆田、宝鸡，北京、深圳、上海二手房2024-2026年春节假期统计日均为8天、每年春节总成交数据具备可比性2020年1月10日春节成交：新房相对平稳，核心城市二手房增幅明显春节假期北上深二手房成交套数春节假期可比12城新房日均成交套数重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：春节假期（2.15-2.22）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1%；北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海二手房各合计成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6%。144239165435550050100150200250300202120222023202420252026套日均成交0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套10312159255734270102030405060202420252026套