2026年宏观十问：地产，拐点何时出现？

请阅读最后一页的重要声明！ 地产：拐点何时出现？ ——2026 年宏观十问 证券研究报告 宏观深度报告 / 2025.11.29 分析师 张伟 SAC 证书编号：S0160525060002 zhangwei04@ctsec.com 分析师 陈健照 SAC 证书编号：S0160525110005 chenjz01@ctsec.com 相关报告 1. 《通胀：物价能否温和回升？——2026年宏观十问》 2025-11-29 2. 《财政：化债优先还是投资优先？——2026 年宏观十问》 2025-11-28 3. 《政策：兜底还是刺激？——2026 年宏观十问》 2025-11-28 核心观点 ❖ 房地产行业展望：需求边际企稳，投资拐点将现，房价企稳仍需等待。 ❖ 销售方面：自 2022 年以来，虽然新房销售面积持续下滑，但得益于二手房成交持续提升，整体销售目前已进入稳态水平。根据我们的测算，新建住宅+二手住宅总成交面积 2025 年基本稳定在了 13 亿平方米左右的水平。 ❖ 新开工方面：根据前文我们对商品房销售面积的预测，叠加未来预判去化周期将逐步缓慢回落，对应新开工面积在未来几年内进入缓慢下行区间，预计2030 年后新开工面积或稳定在 5.7-6.0 亿平米的区间。 ❖ 投资方面：我们测算在乐观、中性、悲观的假设下，预计 2026 年房地产建安投资增速可能分别为-0.4%、-6.9%、-13.2%。其中，在中性假设下的结果相比 2025 年的跌幅有所收窄。 ❖ 房地产对经济影响：“L 形”拐点或将在 2026 年出现。经历了 4 年半的下滑以后，中国经济已经在很大程度上完成了“去地产化”的过程。叠加房地产总成交已经企稳、房地产投资降幅将开始持续收窄，房地产在经济中的权重明显下降，房地产对经济的拖累预计也将在 2026 年出现“L 形”的拐点。此外地产链目前处于主动摆脱对地产依赖的阶段。 ❖ 房价方面：从估值的角度来看，房价或距离合理水平仍有一定距离。截至2025 年 11 月 28 日，30 年国债收益率为 2.19%，虽然一线城市租金回报率与 30 年国债利差收敛至-38bps，但两者仍然有一定差异。 ❖ 房地产与金融风险：房价下跌触发系统性风险较小。居民端：综合考虑首付比例及房价跌幅，预计目前整体断供压力或相对较小。此外由于我国没有个人破产法，我国购房者选择房贷违约会对自身造成更严重的不利后果。银行端：银行对公房地产业务不良率虽有所提升，但进入 2023 后由于银行整体对地产端业务把控更为严格，不良率提升幅度有所下滑。个人住房按揭不良率同样处于上涨趋势，但考虑到目前个人住房按揭不良率尚未超过 1%，仍处于相对可控范围内，预计银行端出现系统性风险事件的概率偏低。 ❖ 风险提示：房地产政策可能超预期；文中测算具有一定局限性；房企再次出现集中债务违约。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 宏观深度报告/证券研究报告 内容目录 1 销售：总成交面积已经边际企稳 ................................................................................ 4 2 新开工：未来或进入缓慢下行区间 ............................................................................. 6 3 投资：地产投资增速的拐点或将在 2026 年形成 ........................................................... 7 4 经济影响：“L 形”拐点或将在 2026 年出现 ................................................................ 8 4.1 经济贡献：在经济中的占比快速下降 ...................................................................... 8 4.2 地产链：主动摆脱对地产的依赖 ............................................................................ 9 5 房价：距离合理水平仍有一定距离 ............................................................................ 10 6 金融风险：房价下跌触发系统性风险较小 ................................................................... 11 6.1 居民端：断供风险相对较小 .................................................................................. 11 6.2 银行端：地产相关业务不良率提升，但整体仍处于可控范围 ....................................... 11 7 风险提示 ............................................................................................................. 12 图表目录 图 1： 2022-2025 年，房地产总成交面积集中在 13-15 亿平方米 .................................... 4 图 2： 2021 年以后，中国新房销售与房地产业 GDP 脱钩................................................ 4 图 3： 2025 年 1-10 月，全国二手房成交占比回升至 45% .............................................. 5 图 4： 我国内地的二手房成交占比低于住房使用寿命对应的合理中枢 .................................. 5 图 5： 2025-2035 年新建商品住宅需求中枢仍有一定的下降压力（单位：亿平方米） ........... 6 图 6： 进入 2018 年后，销售与新开工比值和去化周期走势接近 ........................................ 6 图 7： 预计新开工面积在 2030 年后或稳定在 5.7-6.0 亿平米的区间 .................................. 7 图 8： 2025 年四季度，中国房地产竣工面积增速预计出现拐点 ......................................... 7 图 9： 房地产近年来直接贡献在经济中的占比快速下降 ...................