保利物业(6049.HK)央企龙头向新求质，物管筑基稳健发展

请阅读最后一页的重要声明！ 央企龙头向新求质，物管筑基稳健发展 保利物业(06049) 证券研究报告 房地产服务 / 公司深度研究报告 / 2025.11.28 投资评级:买入(首次) 核心观点 基本数据 2025-11-27 收盘价(元) 35.14 流通股本(亿股) 3.47 每股净资产(元) 17.84 总股本(亿股) 5.53 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 ❖ 面积稳步增长，物业费稳中有升，业态及来源结构稳定：截至 2025 年上半年，公司在管面积 8.34 亿方，较期初增长 10.1%；合约面积 9.96 亿方，较期初增长 4.8%。受益于高质量新项目的持续导入，2020–2025 年上半年公司平均物业费由 2.23 元/平/月升至 2.47 元/平/月。从业态结构看，公司秉持均衡发展，非住占比约 60%；从来源结构看，公司外拓强劲，第三方项目占比提升，在合约面积及在管面积中均占比超 60%。 ❖ 物管服务是业绩的压舱石：2025 年上半年，公司总收入 83.9 亿元，同比+6.6%。其中物业管理服务收入 63.2 亿元，同比+13.1%；非业主增值服务收入 8.6 亿元，同比-16.1%；社区增值服务收入 12.0 亿元，同比-3.7%。在收入结构上，物管收入占比提升至 75.4%，较期初+3.9pct，较去年同期+4.3pct。 ❖ 财务层面公司业绩增长稳健，利润率领先：2025 年上半年，公司营收同比+6.6%，归母净利润同比+5.3%，在基数较高的情况下仍能实现中高位数的增长，在可比公司中收入增速较快。2025 年上半年公司毛利率为 19.4%，净利率延续上升趋势至 10.8%，利润率在同业中处于较高水平。2025 年上半年，公司销管费用率为 5.3%，应收账款周转天数为 72 天，在可比公司中均表现较为稳健。 ❖ 投资建议：我们认为公司作为央企物管公司，内生外拓并举，业绩确定性强，能够实现稳健增长，同时后续分红比例有望逐步提升。预计公司 2025-2027年归母净利润为 15.5、16.4、17.2 亿元，对应 PE 为 11.4、10.8、10.3 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 ❖ 风险提示：宏观经济风险；市场化外拓不及预期；金融资产减值超预期 盈利预测 [Table_FinchinaSimple] 币种(人民币) 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万) 15,062 16,342 17,399 18,505 19,649 收入增长率(%) 10.05 8.50 6.47 6.36 6.18 归母净利润(百万) 1,380 1,474 1,554 1,636 1,721 净利润增长率(%) 24.01 6.79 5.45 5.25 5.23 EPS(元) 2.51 2.68 2.81 2.96 3.11 PE 10.44 10.32 11.38 10.82 10.28 ROE(%) 15.83 15.19 14.83 14.48 14.16 PB 1.66 1.58 1.69 1.57 1.46 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 11 月 27 日收盘价计算） -15%-4%7%18%30%41%保利物业恒生指数房地产服务 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录 1 公司是行业领先的物管服务综合运营商 ....................................................................... 4 1.1 公司深耕物业管理行业近三十载 ............................................................................ 4 1.2 背靠行业龙头开发商，夯实发展底盘 ...................................................................... 4 1.3 聚焦物管主业，收入稳健增长................................................................................ 5 2 物管服务：面积扩张，物业费上升，结构均衡 .............................................................. 5 2.1 外拓表现强劲，第三方占比持续上升 ...................................................................... 5 2.2 管理面积持续扩张，物业费稳中有升 ...................................................................... 6 2.3 在管面积结构保持稳定，多业态协同发展 ................................................................ 7 3 增值服务板块：短期表现承压，有待向新发展 .............................................................. 8 3.1 非业主增值服务：受地产周期影响，短期表现承压 .................................................... 8 3.2 社区增值服务：围绕社区全场景深耕，多元业务结构持续优化 ..................................... 9 4 财务分析：利润水平领先的头部物企 .......................................................................... 9 4.1 可比公司选择 ..................................................................................................... 9 4.2 公司营收及归母净利润稳定增长 ........................................................................... 10 4.3 公司利润率在可比公司中处于较高水平 ...........................................................