房地产行业数据背后的地产行业图景：关注非热门城市的新房供需新格局

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年12月08日优于大市数据背后的地产行业图景关注非热门城市的新房供需新格局核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2025 年 1-10 月房地产数据点评-地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现》 ——2025-11-15《房地产行业 2026 年度投资策略-止跌之路：收入、预期、外力》——2025-11-05《统计局 2025 年 1-9 月房地产数据点评-地产基本面持续承压，四季度政策预期走强》 ——2025-10-20《房地产行业专题-“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？》 ——2025-09-23《统计局 2025 年 1-8 月房地产数据点评-8 月地产基本面延续下行，9 月博弈更大力度政策》 ——2025-09-17楼市持续筑底，高基数下同比承压。今年下半年以来，销售量价明显回落，叠加上年高基数影响，四季度地产销售同比压力明显增大。2025 年 1-10 月，全国商品房销售额同比-9.6%，销售面积同比-6.8%。10 月单月，商品房销售额同比-24%，降幅较 9 月扩大了 13pct；商品房销售面积同比-19%，降幅较9 月扩大了 8pct。从样本城市高频数据看，11 月单月，30 城新建商品房成交面积同比-33%，降幅较 10 月扩大了 9pct；18 城二手住宅成交套数同比-26%，降幅较 10 月扩大了 2pct。库存压力居高难下，开发投资加速下跌，土拍热度冲高回落。百强销售较弱但拿地修复，头部国央企继续发力。非热门城市人口流出，但本地居民改善置业需求仍在。2024 年末，全国一线、二线、三四线城市的常住人口占比分别为 6%、21%、73%，较 2010 年末分别变动+1、+4、-5pct。一二线楼市仍有新流入人口补充刚需购买力，三四线楼市则以本地居民的改善置业需求为主，刚需客群流失对二手房市场的影响高于新房。三四线城市在全国新房销售额中的占比 2015 年为 53%，2017 年提升至 66%，随着 2019 年以来棚改开工量下行、2021 年以来房价下跌投资需求萎缩、2023 年以来核心城市逐渐打开限购，2024 年占比跌至 55%，虽然新房量价尚未企稳，但由于三四线常住人口规模庞大，改善需求始终存在。考虑到非热门城市房价收入比已回落至合理水平，叠加改善需求本身“早买早享受”的消费特征，非热门城市的居住改善购房需求释放已经条件成熟。非热门城市土拍竞争弱，留足房企利润空间。2025 前 9 月，一线、二线、三四线城市住宅用地成交总价占比分别为 19%、45%、35%，较 2019 年分别变动+11、0、-10pct，但三四线住宅用地成交建面占比为 71%，与 2019 年持平。一方面，三四线土拍溢价率虽然 2021 年以前不逊色于一二线，但之后明显下行，尤其 2024 年 10 月以来，一二线土拍溢价率冲高，涌现出一批新地王，但三四线并无起色。另一方面，各城市土拍供应均从以郊区新城为主转变为以核心板块为主，楼面价理应更贵，但三四线楼面价涨幅更少，2025 前 9 月，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为 3.9、0.7、0.2 万元/㎡，相当于 2019 年的 2.6 倍、1.6 倍、1.3 倍。由于市场化房企普遍聚焦核心城市，尤其央企2025前9月拿地宗数中三四线占比仅为15%，较2021年下降23pct，非热门城市即便供应核心城区改善地块，即便容积率、得房率、配建指标等已经相当放松，土拍市场依旧冷清，反而给房企留足开发利润空间。投资建议：2021 年以来，三四线楼市率先下行，而一二线楼市在人口集聚和政策边际放松的支撑下表现相对坚挺，因此头部房企纷纷收缩布局至确定性更强的核心城市，但也带来了土拍竞争加剧的问题。随着 2025 年 7 月以来三四线房价跌幅平稳，而一二线房价开启补跌，核心城市开发利润率兑现度恐难达预期。站在当前视角，非热门城市庞大常住人口体量支撑的改善客群需求不应被忽视，房价收入比指标也已回归至合理水平，楼市或将率先企稳。关注深耕下沉市场的中国海外宏洋集团，兼具资金优势、央企背书和产品力，能够获取当地核心地块开发改善产品，实现较理想的开发速度和去化率。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录楼市持续筑底，高基数下同比承压..................................................................................................7销售量价明显回落，库存压力居高难下.......................................................................................................... 7开发投资加速下跌，土拍热度冲高回落........................................................................................................12百强销售较弱但拿地修复，国央企继续发力................................................................................................16关注非热门城市的新房供需新格局................................................................................................21非热门城市人口流出，新房市场迎来需求转变............................................................................................21非热门城市土拍冷清，央企优势足但参与度低............................................................................................26关注深耕下沉市场的央企中国海外宏洋集团............................................................................................