房地产政策调控与市场趋势演变：现状分析与未来展望

房地产政策调控与市场趋势演变：现状分析与未来展望摘要政策调控与市场趋势演变：自 1998 年房改以来，我国房地产行业经历了三轮阶段性下行调整，三次企稳回升拐点的形成都与政策调控密切相关，表明我国房地产市场具有较强的政策敏感性。然而，在本轮楼市调整过程中，2022 年底的“三支箭”政策和 2024年的“442”政策均仅带来市场的脉冲式反弹，未能有效遏制房价和商品房销售下滑趋势，表明房地产市场对政策放松的敏感性有所弱化。本次政策放松未能有效推动楼市回暖的原因：首先，政策推进节奏和效果未及市场预期，随着下行深度不断加大，通过增量政策扭转市场预期的难度加大，悲观情绪逐渐固化。其次，居民加杠杆意愿呈现系统性收缩态势，刺激政策的提振效果进一步下降。最重要的是，2009 年和 2015-2016 年两轮救市过程中，实际房贷利率大幅下降，而本轮楼市调整过程中，实际个人房贷利率不降反升，这是阻碍楼市回暖进程的关键所在。2025 年房地产市场表现：今年以来，房地产市场调整深度持续加大。二手房价格自年初短暂小幅收窄后再度走扩，10 月 70 城二手住宅价格环比全线下跌。年内商品房销售面积和销售额总体保持下滑趋势，各月降幅持续走阔。销售端压力持续向投资端传导，投资端呈现加速下滑趋势，10 月投资额创 2013 年以来新低。未来政策空间：供给端方面，严控土地增量和盘活存量土地两项政策，通过遏制无效供给避免库存压力加剧，推动地方政府加快去化节奏，从而改善供需关系。并且，近几年在政策引导和市场倒逼的双重作用下，新项目在得房率、户型设计、建筑质量等方面有显著提升，推动供给端实现质量和数量的双重改善。需求端方面，随着政策空间逐步收窄，放宽限购、降低首付等短期刺激手段边际效应递减，而作为影响购房成本关键变量的房贷利率仍存在较大调整空间。同时，农民工作为保障房的重要需求群体，为收储工作的持续推进提供了充足的政策空间，但未来需要进一步关注区域之间供需矛盾等问题。未来政策方向：二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”，这意味着政策逻辑从短期托底转向长效机制构建。一是继续通过利率调整释放刚性需求，同时通过改善就业形势和调整收入分配机制来助力居民提高收入增速、改善收入预期，共同推动市场止跌回稳。二是构建房地产市场发展新模式，一方面响应中央关于“满足居民对好房子的期待”的部署，持续探索“好房子”建设标准；另一方面，应借鉴国际经验，在完善预售资金监管制度，防范“烂尾楼”风险；健全租赁市场法规，推动“租购并举”；探索 REITs 等金融工具，盘活存量资产等方面加快建立更加成熟的制度保障体系。正文：回顾我国房地产市场发展历程，政策调控始终是驱动行业调整的关键因素。自 1998 年房改实施以来，房地产市场经历了多轮调整，每一次止跌回升拐点的形成都与政策调整密切相关。但在本轮房地产下行调整中，政策发力却仅带来市场短暂回暖，这与以往市场表现形成显著差异，引发对政策有效性以及市场变化规律的思考。本文将立足地产行业变化规律，通过分析本轮下行期中房地产市场对政策调整敏感性减弱的原因，探究未来政策优化的方向与空间。一、房地产行业调整与政策调控的互动关系（一）政策调控是楼市变化的核心驱动因素自 1998 年房改以来，我国房地产行业经历了三轮阶段性下行调整，每次止跌回升拐点的形成都与政策调控密切相关。第一次调整（2008.05-2009.02）：2008 年，我国房地产市场出现短暂下行调整，叠加全球金融危机蔓延，对经济环境形成较大冲击，我国政府推出“四万亿”经济刺激计划。在信贷扩张的推动下，全国商品房销售面积增速由 2008 年 8 月的阶段性低点-35.7%飙升至次年 11 月的 99.63%，房地产市场在历时约 10 个月的下行调整后，二手房房价于 2009 年 3 月转为环比上涨。第二次调整（2011.09-2012.05）：2010-2011 年“国十一条”1、“新国十条”、2“9.29新政”3 、“新国八条”4等限制性政策密集出台，投机需求得到有效抑制的同时，楼市再次出现阶段性下行调整，二手房价格自 2011 年 9 月起连续 9 个月环比下跌。2012 年经济短期波动背景下，“稳增长”政策持续发力，货币政策转向宽松为地产行业注入流动性，推动市场重回上行轨道，2012 年 6 月二手住宅价格环比下跌趋势中止，7 月全国商品房销售增速转为同比正增。第三次调整（2014.05-2015.03）：随着市场热度回升，投机需求的再度抬头，国务院1 2010 年 1 月 7 日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）2 2010 年 4 月 17 日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）3 2010 年 9 月 29 日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称“9.29新政”）4 2011 年 1 月 26 日国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”）办公厅于 2013 年 2 月推出“国五条”5等政策，限购措施达到历史最严水平，2014 年 5 月二手房价格转为环比下跌。面对多年高周转模式下累积的库存规模，2015 年政策全面转向“去库存”。3 月央行联合多部门发布“330 新政”6，通过降低二套房首付比例等措施放宽购房门槛，市场热度逐渐回升，2015 年 3 月二手房房价结束历时 11 个月的下跌，全国商品房销售面积增速亦转为同比正增。图表 1：房地产市场三次阶段性下行调整数据来源：Wind，东方金诚图表 2：房地产市场调整与政策调控之间的关系数据来源：Wind，公开资料，东方金诚整理（二）本轮下行调整期间，房地产市场对政策放松的敏感性显著减弱受疫情冲击、经济下行压力加大影响，2020 年上半年货币政策快速转向宽松，引发楼市再次出现过热迹象。作为应对，2020 年下半年，监管部门推出“三道红线”、贷款集中度管理等政策，对房企融资规模形成直接约束，融资端的骤然收紧引发部分房企的流动性危机。2021 年 6 月，恒大集团信用风险事件成为行业转折点，自此房地产市场再次进入调整期。2021 年四季度起，房地产相关政策转向宽松。在政策提振下，本轮下行期房地产市场5 2013 年 2 月 26 日国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“国五条”）6 2015 年 3 月 30 日，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（简称“330新政”）曾出现两波比较明显的脉冲式回升，但持续时间均不长，未能止住房价和商品房销售下滑势头，市场复苏进程显著弱于前三次调整。具体来看，2022 年底，监管层从信贷、债券和股权三大融资渠道协同发力，推出包括"金融 16 条"在内的多项房企融资端支持政策以提振市场信心，叠加疫情防控政策优化带来的经济复苏预期，共同推动 2022 年末至 2023 年一季度楼市量价齐升。数据显示，2023 年一季度二手住宅价格指数环比转正，全国商品房销售面积同比降幅持续收窄，但这一向好趋势在二季度未能延续，反而转向加速下跌。2024 年 10 月，在楼市回暖进程持续拖