好房子|从顶豪到刚需：上海五梯队楼盘差异化解析

云洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 1 好房子 | 从顶豪到刚需：上海五梯队楼盘差异化解析 01 上海新房市场结构分化加剧：改善成绝对主力，刚需持续收缩 58 安居客研究院数据，2023-2025 年上海新房各总价段成交套数占比数据，市场呈现 “改善主导、高端分化、刚需收缩”的格局： 改善型需求成绝对主力：501-1000 万元以下总价段常年维持 37.7%—45.4% 的成交占比，是市场核心战场，反映改善型置业需求持续旺盛，中等收入家庭对居住品质升级的诉求强烈。 高端市场热度起伏分化：3001 万元以上顶级豪宅在 2024 年 一季度、二季度 占比骤升至 5.9%，后虽回落，但 2025 年 三季度 仍达 5.1%，凸显稀缺资源型豪宅的资产配置属性；1001-2000 万元以下高端改善段在 2025 年 一季度、二季度 占比突破 19.7%、23.3%，显示高收入群体置换升级、圈层化居住需求的释放。 刚需市场持续收缩：300 万元以下、301-500 万元总价段占比整体呈波动下降趋势（如 300 万元以下从 2023 一季度 的 8.2% 降至 2025 二季度 的 6.0%），反映刚需购买力承压，市场资源进一步向改善及高端产品倾斜。 整体来看，上海新房市场结构分化加剧，改善与高端产品的竞争、产品力创新将成市场关键，而刚需市场或需依赖政策托举与保障性住房体系补充。 云洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 2 *数据来源：58 安居客研究院 02 上海不同梯队楼盘突围图谱——从顶豪到刚需的差异化标杆解析 3001 万元及以上项目：金陵华庭——黄浦顶豪的配套与户型价值突围 金陵华庭位于上海市黄浦区黄浦滨江核心区，主力户型为 270-450 ㎡高层和部分顶层大平层及复式，单价超 18 万元 /㎡，套均总价 3000 万元及以上。 2025 年 11 月 24 日，金陵华庭最后批次 39 套建面约 370 ㎡高层标准层和 1 套建面约 736 ㎡顶层复式，开盘当日去化 95%。自今年 3 月起，金陵华庭共计推出三批次高层房源，累计 318 套，预计全年度总销售额将达约 220 亿。 8.2%10.1%7.9%8.5%8.2%11.8%10.6%7.1%7.4%6.0%7.9%30.2%30.7%23.7%23.1%22.6%24.0%27.1%26.3%23.6%21.4%22.0%43.0%43.1%44.6%45.4%44.8%37.7%40.6%43.9%41.9%41.7%41.0%14.6%12.2%19.1%18.1%13.6%15.7%13.3%14.9%19.7%23.3%20.0%2.9%2.8%3.2%3.6%5.0%5.0%4.7%4.5%2.9%3.2%4.0%1.1%1.0%1.4%1.2%5.9%5.9%3.6%3.4%4.5%4.3%5.1%0%20%40%60%80%100%2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q32023-2025年各季度 上海新房总价段成交套数占比300万元以下301-500万元501-1000万元1001-2000万元2001-3000万元3001万元及以上云洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 3 从安居客研究院楼盘洞察的五个维度（找房热度、配套得分、价格优势、户型匹配、客户重叠）来看，该项目以配套得分（61.3 分，竞品平均 52.4 分，差值 + 8.9）和户型匹配（66.7 分，竞品平均 53.6 分，差值 + 13.1）的绝对优势，在顶级豪宅市场实现价值突围。 项目深度践行 “核心配套” 与 “奢阔户型” 维度。 在地段配套方面，金陵华庭隶属外滩街道，北外滩、南京东路、人民广场、淮海路、新天地、豫园，连接地铁 10、14 号线。步行可达 BFC 外滩金融中心、豫园商圈的外部配套，支撑了配套得分的领先。 在户型设计上，270-450 ㎡大平层 的设计，精准契合内环顶豪客群的居住需求，推动户型匹配得分领跑竞品。尽管找房热度（41.9 分，竞品平均 60.3 分，差值 - 18.4）价格优势（25.1 分，竞品平均 56.5 分，差值 - 31.4）客户重叠（28.6 分，竞品平均 56.5 分，差值 - 28.0）表现较弱，但这是顶豪 “小众定制化” 属性的必然结果，此类定位使其在黄浦滨江顶豪赛道形成独特标杆标签。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 41.961.325.166.728.660.352.456.553.656.5找房热度配套得分价格优势户型匹配客户重叠金陵华庭-五大竞争力雷达图本盘竞品平均云洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 4 2001 万—3000 万元项目：缦云上海 —— 高性价比驱动的高端改善优选 缦云上海位于杨浦区东外滩板块，主力户型建面约 226-330 ㎡大平层，均价约 12.1万/㎡总价约 2500 万—4300 万，层高 3.3—3.5 米。 项目精准锚定 “追求品质居住 + 预算可控” 的城市中高净值客群，在同价位段市场中凭借核心优势形成独特吸引力。 从安居客研究院楼盘洞察维度看，项目的核心优势极为突出，价格优势领跑同价位段：以 83.5 分的价格优势得分，超出竞品平均水平 12.0 分。 缦云上海通过更具性价比的定价，既满足了客群对中高端居住品质的需求，又适配了其预算边界，大幅降低了改善置业的决策门槛，成为该价位段中 “品质与成本平衡” 的典型选择。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 1001 万—2000 万元项目：国贸中国铁建·西派海上——中高端改善的品质之选 24.938.783.543.734.558.751.371.449.461.3找房热度配套得分价格优势户型匹配客户重叠缦云上海-五大竞争力雷达图本盘竞品平均云洞察-产品研究 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com； 5 国贸中国铁建・西派海上位于上海市浦东张江科学城南区，主力户型为 88-142 ㎡的 3 房和 4 房，均价 9.2 万/㎡，总价主要集中在 800 万到 1200 万。 该项目从 2024 年首开未触发限售，到二开、三开触发限售但未触发积分，再到今年 5 月份四开认筹率 248%，触发积分并轻松日光。 从安居客研究院楼盘洞察的五个维度来看，该项目以配套得分（69.8 分，竞品平均 46.9 分，差值 + 22.9）和价格优势（62.5 分，竞品平均 59.2 分，差值 + 3.3）的绝对优势，在中高端改善市场实现品质突围。 项目深度践行 “优质配套” 与 “价格优势” 维度。 依托张江科学城的产业配套 + 社区自身生活配套，推高了配套得分。在教育方面，项目周边有规划 2 幅幼儿园用