房地产行业底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相

房地产 | 证券研究报告 — 行业深度 2025 年 12 月 5 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产底线逻辑研究系列报告一 银行直供房热度背后的真相 核心观点  银行直供房是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接以房东身份对外挂牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。出租类型的银行直供房相对较少，25 年 1-10 月阿里资产平台的挂牌房源中出租类型房源占比仅 1%。  银行直供房最早于 2015 年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处置动作。银行直供房的主要来源有三：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出售房产。阿里资产交易平台 25 年 1-10 月挂牌房源中二手房的占比 83%，新房占比 17%。像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在 15-17 年就已经出现了直接挂牌出售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规操作，核心目的仍然是回笼资金。  银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁定转至银行名下，形成“抵债资产”。银行直供房与法拍房的区别在于：1）产权归属：法拍房在拍卖前产权仍属原房主，需通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权清晰。2）成交价格：银行直供房成交均价低于法拍房。25 年 1-10 月全国法拍房（住宅）成交均价为 8319 元/平，成交折价率 22.5%。不过，由于法拍房可能承担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。25 年 1-10 月银行直供房（住宅）的成交均价为3754 元/平，我们推断成交价多在低于市场价 5%-25%的区间。同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因为城市能级分布的不同，25 年 1-10 月成交法拍房（住宅）中一二线城市占比 47%，同期成交的银行直供房（住宅）中一二线城市仅 6%；另一方面，因银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体低于法拍房。3）购买途径：银行直供房直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易流程更类似于二手房交易，通常可实地看房；而法拍房主要为司法拍卖平台、法院官网及地方人民法院指定渠道。4）风险可控性（最本质的区别）：由于法拍房在拍卖前产权仍属原房主，或存在原房主拒不搬离、长期租约等纠纷。而银行直供房产权已转入银行，提前完成债权债务剥离，风险仅集中在房屋质量或合同条款，银行风控背书使纠纷率较低。不过需要注意的是，部分银行直供的标的物是以房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在包括但不限于“无法办理权属变更手续”等风险。因此这一类的房源不属于本报告探讨的问题。  近两年银行直供房挂牌数量增加，但整体体量远低于法拍房。根据阿里资产平台的数据，24 年全国金融机构挂牌直供的住宅数量为 1.6 万套，同比+73%；25 年 1-10 月 1.4 万套，月均挂牌 1377 套，较 24 年增长 4%。19 年-25年 10 月累计挂牌直供住宅数量达 5.2 万套，而同期法拍房累计供应套数为 98 万套，银行直供房的挂牌数量不及法拍房的十八分之一。近两年银行直供房的规模有所提升的主要原因在于：1）此轮地产下行周期中，银行不良贷款压力增加。2）提升债权回收率，盘活资产。3）法拍市场遇冷，银行转向直接处置。22 年以来法拍房流拍率明显走高，25Q3 为 81.3%。  挂牌房源：1）从地区分布来看，近两年金融机构挂牌直供的住宅中，北上广深四个一线城市占比不足 1%，主要集中在低能级城市。25 年 1-10 月金融机构挂牌直供的住宅房源中，一线城市占比 0.6%，二线及省会城市占比11.7%，三四线城市占比 87.7%。东北三省占比最高，达 42.4%，西北占比 19.2%，华北占比 14.9%，华南占比8.6%，西南占比 7.7%，华东占比仅 6.3%。具体来看，辽宁占比 22.5%，黑龙江占比 16.5%，内蒙古、甘肃占比均为 13.0%。2）多数挂牌的银行直供房可能是空置房。25 年 1-10 月挂牌房源中毛坯占比 59%，普通装修占比38%，精装修占比仅 3%。3）从户型来看，多集中在 90 平以下刚需户型以及 120-200 平改善型产品。25 年 1-10月挂牌房源中，小于 90 平的刚需户型占比 30%；90-120 平的刚改户型占比 23%；120-200 平的改善户型占比30%；300-500 平占比 5%，多为别墅户型产品；另有 4%的房源面积在 500 平以上，主要是自建房、整栋单元楼、住宅+商铺打包或小区内多套住宅打包出售等情况。4）近两年总价段较低的银行直供房挂牌数量占比提升。25 年 1-10 月挂牌房源中，总价在 100 万以下的占比高达 86%，100-300 万占比 10%，300 万以上占比仅 3%，一方面与大部分房产均位于低能级城市有关，另一方面与近两年房价下行有关。  成交房源：25 年 1-10 月银行直供房成交率（成交数量/供应数量）仅 7%，超过六成为底价成交，多集中在改善户型。25 年 1-10 月 1.4 万套挂牌的银行直供房中仅 920 套（占比 7%）成交，成交率低于同期法拍房（20%）。成交房源中底价成交（成交价=起始价）的房源数量为 610 套，占成交房源的 66%，平均溢价率（成交价/起始价-1）为 7%。成交房源的成交均价为 3754 元/平，较起始价高出 7%，但远低于法拍房同期的成交均价（8319 元/平）。结构上来看，成交房源的成交总价、户型结构、地区分布与供应情况基本吻合。  从银行角度来看，目前挂牌在售的银行“直供房”共计 2.5 万套；中小银行近几年出现较多。截至 25 年 11 月 12日，挂牌在售的房产数量合计 2.53 万