房地产行业第48周周报：新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 12 月 3 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 48 周周报（2025 年11 月 22 日-2025 年 11 月 28 日） 新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点  新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 225.3 万平，环比上升 8.6%，同比下降 45.8%，同比降幅较上周扩大 14.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、-43.6%、-59.7%，一线城市同比降幅较上周收窄 4.5 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 25.7、20.7 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积 161.7 万平，环比下降 4.4%，同比下降 26.0%，同比降幅较上周扩大 7.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9%，一线城市同比降幅较上周扩大 11.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄 0.6 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降 21.2 个百分点。  新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为 11379 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-10.7%；去化周期为 18.0 个月，环比下降 0.5 个月，同比上升 2.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.2、14.1、77.1 个月，一线城市环比上升 0.1 个月，二、三四线城市环比分别下降 1.0、3.9 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 2.7、1.8、29.1 个月。  土地市场环比量价齐涨，同比量价齐跌；溢价率环比下降、同比上升。百城全类型成交土地规划建面 2050.0 万平，环比上升 7.3%，同比下降 28.2%；成交总价 467.9 亿元，环比上升 27.1%，同比下降 40.1%；楼面均价 2282 元/平，环比上升 18.5%，同比下降16.6%；溢价率 1.3%，环比下降 1.3 个百分点，同比上升 0.01 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量 189.3 亿元，环比上升 133.3%，同比下降 92.0%（前值：-57.4%）；总偿还量 67.6 亿元，环比上升 2.4%，同比下降 47.3%（前值：20.9%）；净融资额 127.3 亿元。  板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.7%，较上周上升 6.5pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.9%，较上周上升 1.1pct。房地产板块 PE 为 24.75X，较上周上涨 0.14X。 政策  11 月 28 日，证监会就研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见。公告主要包括 4 方面内容：1）产品定义，商业不动产 REITs 是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。2）基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，及基金管理人的主动运营管理责任。3）发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。4）强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产 REITs 监管和风险监测处置等职责。我国 REITs 市场稳步发展，截至 2025 年 12月 2 日，已上市的 77 只 REITs 发行规模 1993 亿元，其中消费类基础设施 REITs 已上市 12 只，发行规模合计 303 亿元，占比 15%，底层资产均为购物中心、社区商业、农贸市场。消费类基础设施 REITs 最早在 2023 年 3 月证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出。此前已经发行的消费 REITs 仍属于基础设施 REITs，而本次政策针对的商业不动产 REITs将更聚焦写字楼、酒店、商业综合体等市场化运营的商业物业，对资产要求更侧重市场化运营条件。我们认为，此次商业不动产 REITs 试点的推进，意味着公募 REITs底层资产将迎来新一轮扩容，标志着我国 REITs 市场将迈入新的发展阶段。 投资建议  10 月、11 月以来楼市成交动能再度走弱，在去年 12 月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力。我们认为，基本面承压+“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开。我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小