房地产行业2026年3月月报：3月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大；建议关注地产成交边际改善及政策机会

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 4 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《24 年全国商品房销售面积回到 09 年水平，投资跌幅创历史新高——房地产行业 2024 年 12 月统计局数据点评》（2025/1/21） 《24 年新房房价下跌 4.5%，二手房下跌 7.4%，一线城市二手房跌幅最大——2024 年 12 月 70 大中城市房价数据点评》（2025/1/21） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2026年3月月报 3 月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大；建议关注地产成交边际改善及政策机会 核心观点 【新房成交】  3 月新房成交面积环比由负转正，同比降幅较 1-2 月有所收窄。3 月 47 城新房成交面积环比+84.8%，同比-4.2%，同比降幅较 1-2 月收窄17.6pct。1-3 月累计同比-14.3%。  从各能级城市来看，3 月一、二线城市新房成交同比降幅收窄，三四线城市同比由负转正。1）一线城市：3 月新房成交面积环比+96.2%，同比-4.8%，同比降幅较 1-2 月收窄 21.5pct。具体来看，四个一线城市环比均提升，同比除广州外均下滑，北京环比+85%、同比-27%，上海环比+98%、同比-0.3%，广州环比+122%、同比+25%，深圳环比+36%、同比-40%。1-3 月一线城市新房成交面积累计同比-17.0%，其中广州同比-4%，上海同比-10%，北京同比-25%，深圳同比-49%。2）二线城市：3 月新房成交面积环比+113.9%，同比-9.4%，同比降幅较 1-2 月收窄20.4pct。其中杭州环比+126%、同比-19%，成都环比+54%、同比-34%。1-3 月二线城市新房成交面积累计同比-20.5%。3）三四线城市：3 月新房成交面积环比+62.1%，同比+1.0%，同比增速较 1-2 月提升 14.8pct。其中东莞、嘉兴、淮安、柳州、宝鸡、遵义、莆田、泰安、芜湖、池州、平凉、衢州、云浮、海门、茂名同环比均正增长。1-3 月三四线城市新房成交面积累计同比-7.7%。 【二手房成交】  3 月二手房成交同比降幅扩大。3 月 23 城二手房成交面积环比+49.4%，同比-6.2%，同比降幅较 1-2 月扩大 2.7pct。1-3 月累计同比-4.7%。  从各城市能级来看，3 月仅一线城市二手房成交同比改善，二线、三四线城市同比均走弱。3 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 67.5%、46.6%、25.1%，同比增速分别为-0.7%、-12.9%、2.3%，一线城市同比降幅较 1-2 月收窄 5.9pct、二线城市同比降幅扩大 5.8 pct、三四线城市同比增幅收窄 10.9 pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比-0.2%、环比+67%，深圳同比-18%、环比+29%，上海同比+3%，环比+78%；二线城市中，除南宁同环比均负增长以外，其余城市均环比上升、同比下降，其中杭州同比-34%、环比+81%，成都同比-9%、环比+55%。1-3 月一、二、三四线城市二手房成交面积累计同比增速分别为-4.0%、-9.7%、8.8%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模与去化周期均环比下降、同比上升。截至 3 月末，13 城新房库存面积环比-1.7%，同比+1.8%；去化周期 21.0 个月，环比-1.0 个月，同比+6.6 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  3 月土地成交规模同环比正增长，但溢价率同环比均下降，土拍市场较为冷清。3 月全国（300 城）成交土地建面环比+37%，同比+12%；楼面均价环比+4%，同比-28%；平均土地溢价率为 3.0%，环比-4.0pct，同比-9.8pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-53%、62%、47%，同比增速分别为-8%、9%、36%；楼面均价分别 6937、1603、709 元/平，环比增速分别为 25%、129%、4%，同比增速分别为-24%、-47%、12%；平均溢价率分别为 4.0%、3.5%、2.1%，其中一线城市环比-10.0pct，同比-14.4pct；二线城市环比+0.5pct，同比-14.1pct；三线城市环比+0.6pct，同比-0.4pct。从累计来看，1-3 月全国（300 城）成交土地规划总建面同比-12%，成交总价同比-30%，楼面均价934 元/平，同比-20%，平均溢价率4.3%，同比-5.4pct。 【房企】  销售：百强房企3 月销售同比降幅收窄。百强房企3 月全口径销售额同比-18.2%（前值：-36.0%）；1-3 月累计同比-24.8%（前值：-30.2%）。TOP20 房企中，3 月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+215%）、绿地（+57%）、中海（+35%）、金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发（+18%）、招蛇（+15%）。1-3 月销售额同比增速为正的企业有：中建东孚（+87%）、中建壹品（+54%）、邦泰（+23%）、金茂（+23%）、绿地（+14%）、中海（+11%）。  拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企 3 月全口径拿地金额同比-68.0%，拿地强度 8%，环比-13pct，同比-13pct；拿地建面同比-50.6%；楼面均价 1.6 万元/平，同比-35.1%。具体来看，3 月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额 113 亿元，拿地强度43%）、华润（70 亿元，31%）、越秀（20 亿元，20%）、金地（10 亿元，69%）。其中保利 3 月以 59.2 亿元的总价在上海长宁区中山公园板块拿下纯住宅用地，楼面价 7.77 万元/平，溢价率 6.43%；金地在青岛以 10 亿元总价、2.2 亿元的权益地价拿下一宗住宅用地。由于高基数，1-3 月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。1-3 月百强房企全口径拿地金额同比-49.7%，拿地建面同比-28.6%，楼面均价 6661 元/平，同比-29.5%，拿地强度 27%，同比-13pct。1