房地产行业专题报告：地产止跌回稳进展如何？

行 业 研 究 2025.11.22 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 专 题 报 告 地产止跌回稳进展如何？ 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,468.33 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,414.57 行业平均 PE 138.01 平均股价(元) 5.83 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《房价的合理估值中枢怎么看？》2025.11.13 《地产三季报剖析：分化与托底》2025.11.05 《如何理解四中全会“推动地产高质量发展”表述？》2025.10.28 《香港楼市是怎样止跌回稳的？》2025.10.20 摘要 一、关键数据表现：高基数扰动下的真实趋势辨析 开发投资仍处于负区间：1-10 月全国房地产开发投资完成额同比下降14.7%，住宅投资下降 13.8%；新开工面积同比降 19.8%，反映房企“保交付、控开工”策略持续，投资信心修复仍需时间。 销售数据受高基数拖累，内生改善隐现：1-10 月商品房销售面积、销售额同比分别下降 6.8%和 9.6%，但较去年同期降幅收窄 9.0 和 11.3 个百分点。10 月单月销售面积同比-19.6%，主因 2024 年四季度政策脉冲导致的高基数效应。 库存连续去化，但同比仍增：商品房待售面积连续 8 个月环比下降，10 月末较 9 月减少 322 万平方米；然而待售面积同比仍增 3.3%，去库存政策仍具发力空间。 二、结构分化特征：从“城市梯度”到“多重筛选”，指引结构性布局 城市分化加剧，核心城市凸显韧性：一线城市新房价格同比降幅（-0.8%）小于二三线，上海新房价格同比逆势上涨 5.7%；二三线城市房价跌幅虽未扩大，但复苏动能偏弱。土地市场仅上海、杭州等热点城市保有溢价成交热度。 产品与企业呈“双重筛选”逻辑：改善型住宅抗跌性显著优于刚需产品；央国企及低负债企业销售表现更优，去化率领先。资源向“核心城市+优质产品+稳健主体”集聚，直接映射至资本市场的估值分层。 三、政策效果评估：销售端初现成效，投资端传导仍慢 需求端政策部分起效：限购放松、房贷利率下行支撑核心城市需求释放，但高基数下表观改善被稀释。 融资支持尚未有效传导至投资端：房企到位资金同比降 9.7%，国内贷款降1.8%，“白名单”机制资金重点用于“保交付”，导致拿地意愿持续低迷，10 月土地溢价率降至年内新低（2.7%）。 产业链影响分明：竣工链（建材、装修）受益于“保交付”策略，确定性高于新开工链；销售若持续回暖，后周期消费（家电、家居）有望迎来阶段性机会。 四、展望与投资策略：聚焦边际改善，规避总量博弈 趋势判断：随着高基数效应消退，未来 3-6 个月销售同比跌幅或逐步收窄，但价格仍承压，投资回暖滞后性强。行业步入“量稳价弱”的筑底通道，复苏节奏取决于销售持续性及信用环境改善。 风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。 方正证券研究所证券研究报告 -19%-11%-3%5%13%21%24/11/22 25/2/325/4/17 25/6/29 25/9/10 25/11/22房地产沪深300房地产行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 高基数下的销售与库存表现 ...................................................................... 4 2 结构分化背后的驱动逻辑........................................................................ 7 3 政策效果复盘：止跌回稳推进 .................................................................... 9 4 趋势判断与行业策略 .......................................................................... 11 5 总结 ........................................................................................ 14 房地产行业专题报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表目录 图表 1: 地产投资增速情况（单位：%）........................................................... 4 图表 2: 地产销售增速（单位：%） .............................................................. 5 图表 3: 历年 10 月当月地产销售表现（单位：万平方米，亿元，元/平方米） .......................... 5 图表 4: 商品房待售面积情况（单位：万平方米，%） ............................................... 6 图表 5: 测算首付比例与国房景气指数............................................................ 6 图表 6: 统计局新房价格同比、环比变化（单位：%） ............................................... 7 图表 7: 统计局二手房价格同比、环比增速（单位：%） ............................................. 8 图表 8: 2025 年 10 月新房价格同比排名前十位的城市 .............................................. 9 图表 9: 克而瑞 2025 年 10 月全国优秀项目榜单 .................................................... 9 图表 10: 房贷利率持续下降，去年四季度以来新房价格跌幅收敛（单位：%） ......................... 10 图表 11: 地产开发资金来源整体增速和国内贷款增速（单位：%） ................................... 10 图表 12: 克而瑞重点监测数据土地成交溢价率（单位：%） ......................................... 11 图表 13: 2021 年至今各月单月商品房销售面积（单位：万平方米） .......................